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Vend appartement T4

VilleMartigues (13)
Surface79m²
Coût Total176 240€
Loyer Annuel12 530€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 160 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 025,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vend appartement T4 avec 3 chambres, salon, salle à manger, cuisine séparée. Chauffage au sol, fenêtres double vitrage changées récemment. Proche ecoles, centre commercial, axe autoroutier. Agence s'abstenir. Agence s'abstenir Agence s'abstenir. Je ne répondrais pas aux agences immobilières, ni aux indépendants, Merci

Ville : Martigues
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13500
Coordonnées : 43.417070, 5.051120
Total : 176 240€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 3 440€
Valeur du bien : 163 440€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 13.22€/m²/mois
Fourchette : 10.25€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12530€/an
Fourchette totale : 810€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 9716€ - 16159€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 286,36 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 623 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-20 623€ (-11.4%)
Marge achat-revente :4 383€ (2.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 933,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 449,69€
Coût de l'assurance :15 421,00€
Taxe foncière : 1 253,02€/an
Soit par mois : 104,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 038,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 440 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds dans les 3 chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds dans la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds dans la salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds dans la salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Martigues (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 530 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 401 €
Revenus locatifs : +12 530 €
Charges déductibles : -11 401 €
Résultat foncier Année 1 : 1 129 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 961 €/an
Revenus locatifs : +12 530 €
Charges déductibles : -7 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 569 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 530 €11 407 €6 097 €1 124 €---
212 781 €7 807 €5 937 €4 974 €---
313 036 €7 642 €5 772 €5 395 €---
413 297 €7 470 €5 600 €5 827 €---
513 563 €7 293 €5 423 €6 270 €---
613 834 €7 109 €5 239 €6 725 €---
714 111 €6 919 €5 049 €7 192 €---
814 393 €6 722 €4 852 €7 671 €---
914 681 €6 518 €4 648 €8 163 €---
1014 975 €6 307 €4 437 €8 668 €---
1115 274 €6 088 €4 218 €9 186 €---
1215 580 €5 861 €3 992 €9 718 €---
1315 891 €5 627 €3 757 €10 264 €---
1416 209 €5 384 €3 514 €10 825 €---
1516 533 €5 132 €3 262 €11 401 €---
1616 864 €4 872 €3 002 €11 992 €---
1717 201 €4 602 €2 732 €12 599 €---
1817 545 €4 323 €2 453 €13 223 €---
1917 896 €4 033 €2 163 €13 863 €---
2018 254 €3 734 €1 864 €14 521 €---
2118 619 €3 423 €1 553 €15 196 €---
2218 992 €3 102 €1 232 €15 890 €---
2319 371 €2 769 €899 €16 602 €---
2419 759 €2 425 €555 €17 334 €---
2520 154 €2 068 €198 €18 086 €---
TOTAL401 346 €138 636 €88 450 €262 710 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 631 €+337 €+2 294 €
2+2 631 €+1 492 €+1 139 €
3+2 631 €+1 618 €+1 013 €
4+2 631 €+1 748 €+883 €
5+2 631 €+1 881 €+750 €
6+2 631 €+2 018 €+613 €
7+2 631 €+2 158 €+473 €
8+2 631 €+2 301 €+330 €
9+2 631 €+2 449 €+182 €
10+2 631 €+2 600 €+31 €
11+2 631 €+2 756 €-125 €
12+2 631 €+2 915 €-284 €
13+2 631 €+3 079 €-448 €
14+2 631 €+3 248 €-617 €
15+2 631 €+3 420 €-789 €
16+2 631 €+3 598 €-967 €
17+2 631 €+3 780 €-1 149 €
18+2 631 €+3 967 €-1 336 €
19+2 631 €+4 159 €-1 528 €
20+2 631 €+4 356 €-1 725 €
21+2 631 €+4 559 €-1 928 €
22+2 631 €+4 767 €-2 136 €
23+2 631 €+4 981 €-2 350 €
24+2 631 €+5 200 €-2 569 €
25+2 631 €+5 426 €-2 795 €
Total+65 775 €+78 813 €+-13 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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