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Maison à vendre

VilleOucques (41)
Surface60m²
Coût Total100 584€
Loyer Annuel5 280€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 800 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 746,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Jardin, Pas de balcon

Maison a rénover, mitoyenne idéalement située en hyper-centre d'Oucques, à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, médecins), cette maison vous séduira par son emplacement privilégié et son potentiel. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une pièce de vie lumineuse, salon, une cuisine, ainsi qu'une salle d'eau avec WC. À l'étage, un palier dessert deux chambres. À l'extérieur vous bénéficierez d'un jardin, d'un cabanon et d'une cave, offrant de nombreux espaces de rangement. Les atouts :

Hyper-centre d'Oucques 2 chambres Véranda Cave et cabanon Terrain de 341 m² Commerces, écoles et services médicaux accessibles à pied

Une maison idéale pour une famille, un premier achat ou un investissement locatif. À visiter sans tarder ! Contact ACBI

Ville : Oucques
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41290
Coordonnées : 47.810117, 1.271385
Total : 100 584€
Prix d'acquisition : 44 800€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 97 000€
Frais de notaire : 3 584€
Coût estimé : 3 584€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 440€/mois
Loyer annuel estimé : 5280€/an
Fourchette totale : 353€ - 548€/mois
Fourchette annuelle : 4240€ - 6574€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 375 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :82 500 €
Prix d'achat :44 800 €
Décote à l'achat :-37 700€ (-45.7%)
Marge achat-revente :-18 084€ (-21.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 584€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,23€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 545,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 966,10€
Coût de l'assurance :12 070,08€
Taxe foncière : 527,98€/an
Soit par mois : 44,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 439,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et installations anciennes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette usée et peinture des murs
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec moquette usée
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes et état des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(870 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 600€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Réfection complète plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oucques (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 440 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 280 €/an
Calcul : 440 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 584 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 528 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 717 €
Revenus locatifs : +5 280 €
Charges déductibles : -56 717 €
Résultat foncier Année 1 : -51 437 €(Déficit de 51 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 517 €/an
Revenus locatifs : +5 280 €
Charges déductibles : -4 517 €
Résultat foncier Années 2+ : 763 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30037.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 120 €(65% de 44 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 059 €/an
Calcul : 29 120 € × 3,636% = 1 059 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 280 €56 720 €3 510 €-51 441 €21 400 €30 041 €30 041 €
25 385 €4 429 €3 418 €957 €--29 084 €
35 493 €4 334 €3 323 €1 159 €--27 925 €
45 603 €4 236 €3 225 €1 367 €--26 557 €
55 715 €4 134 €3 123 €1 581 €--24 976 €
65 829 €4 028 €3 018 €1 801 €--23 175 €
75 946 €3 919 €2 908 €2 027 €--21 148 €
86 065 €3 806 €2 795 €2 259 €--18 890 €
96 186 €3 689 €2 678 €2 497 €--16 392 €
106 310 €3 567 €2 557 €2 742 €--13 650 €
116 436 €3 442 €2 431 €2 994 €--10 656 €
126 565 €3 311 €2 301 €3 253 €---
136 696 €3 177 €2 166 €3 520 €---
146 830 €3 037 €2 026 €3 793 €---
156 967 €2 892 €1 881 €4 075 €---
167 106 €2 742 €1 731 €4 364 €---
177 248 €2 587 €1 576 €4 662 €---
187 393 €2 426 €1 415 €4 967 €---
197 541 €2 259 €1 248 €5 282 €---
207 692 €2 086 €1 075 €5 606 €---
217 846 €1 907 €896 €5 938 €---
228 002 €1 722 €711 €6 281 €---
238 163 €1 530 €519 €6 633 €---
248 326 €1 331 €320 €6 995 €---
258 492 €1 125 €114 €7 367 €---
TOTAL169 115 €128 436 €50 966 €40 679 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 109 €-6 420 €+7 529 €
2+1 109 €0 €+1 109 €
3+1 109 €0 €+1 109 €
4+1 109 €0 €+1 109 €
5+1 109 €0 €+1 109 €
6+1 109 €0 €+1 109 €
7+1 109 €0 €+1 109 €
8+1 109 €0 €+1 109 €
9+1 109 €0 €+1 109 €
10+1 109 €0 €+1 109 €
11+1 109 €0 €+1 109 €
12+1 109 €+976 €+133 €
13+1 109 €+1 056 €+53 €
14+1 109 €+1 138 €-29 €
15+1 109 €+1 222 €-113 €
16+1 109 €+1 309 €-200 €
17+1 109 €+1 398 €-289 €
18+1 109 €+1 490 €-381 €
19+1 109 €+1 585 €-476 €
20+1 109 €+1 682 €-573 €
21+1 109 €+1 781 €-672 €
22+1 109 €+1 884 €-775 €
23+1 109 €+1 990 €-881 €
24+1 109 €+2 098 €-989 €
25+1 109 €+2 210 €-1 101 €
Total+27 725 €+15 400 €+12 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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