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Duplex 7 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleAlbertville (73)
Surface95m²
Coût Total212 850€
Loyer Annuel12 773€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 526,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 7 pièces 95 m²

Au coeur d'Albertville, à proximité immédiate des commerces, services écoles et transports, cet appartement en duplex développe environ 180 m2 répartis sur deux niveaux, offrant de multiples possibilités d'aménagement, avec combles et place de stationnement, un bien rare en centre ville. Le premier niveau se compose d'un grand séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante avec accès balcon, de deux chambres, de toilettes séparées et d'une distribution fonctionnelle. Le deuxième niveau accessible par escalier intérieur et également par un accès extérieur indépendant, propose quatre pièces supplémentaires pour un total de 82 m2 à aménager selon vos besoins : création de logements distincts, extension de l'habitation principale, bureaux ou espace professionnel. Des combles viennent complèter l'ensemble et offrent un potentiel d'optimisation supplémentaire. L'ensemble nécessite des travaux de rénovation mais constitue une opportunité rare pour un objectif d'investissement, une division en plusieurs lots ou la création d'un grand logement familial en centre-ville. Ce bien à fort potentiel, destiné aux acquéreurs en quête de volumes, de modularité et d'un emplacement stratégique vous attend ! Contactez Céline Bouzon pour plus d'informations ou pour prendre rendez-vous. Une visite 360o est disponible sur demande. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 95 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 25 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/12/2025

Consommation énergie primaire : 370 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 161 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 670 € et 3 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Albertville
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73200
Coordonnées : 45.680164, 6.389805
Total : 212 850€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 56 250€
Valeur du bien : 201 250€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 11.20€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12773€/an
Fourchette totale : 857€ - 1323€/mois
Fourchette annuelle : 10280€ - 15871€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 098,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 663,20€
Coût de l'assurance :18 092,25€
Taxe foncière : 1 277,29€/an
Soit par mois : 106,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 064,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 205,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et traces d'humidité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et parquet nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 250 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albertville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 773 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 850 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 100 €
Revenus locatifs : +12 773 €
Charges déductibles : -65 100 €
Résultat foncier Année 1 : -52 327 €(Déficit de 52 327 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 927 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 850 €/an
Revenus locatifs : +12 773 €
Charges déductibles : -8 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30926.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 773 €65 107 €6 856 €-52 334 €21 400 €30 934 €30 934 €
213 028 €8 671 €6 670 €4 357 €--26 577 €
313 289 €8 480 €6 479 €4 809 €--21 767 €
413 555 €8 282 €6 281 €5 273 €--16 494 €
513 826 €8 077 €6 076 €5 749 €--10 745 €
614 102 €7 866 €5 865 €6 236 €--4 509 €
714 384 €7 648 €5 647 €6 737 €---
814 672 €7 422 €5 421 €7 250 €---
914 965 €7 189 €5 188 €7 776 €---
1015 265 €6 948 €4 948 €8 316 €---
1115 570 €6 700 €4 699 €8 870 €---
1215 882 €6 443 €4 442 €9 438 €---
1316 199 €6 178 €4 177 €10 021 €---
1416 523 €5 904 €3 903 €10 620 €---
1516 854 €5 620 €3 619 €11 233 €---
1617 191 €5 328 €3 327 €11 863 €---
1717 534 €5 026 €3 025 €12 509 €---
1817 885 €4 713 €2 712 €13 172 €---
1918 243 €4 391 €2 390 €13 852 €---
2018 608 €4 057 €2 056 €14 550 €---
2118 980 €3 713 €1 712 €15 267 €---
2219 359 €3 357 €1 356 €16 002 €---
2319 747 €2 990 €989 €16 757 €---
2420 142 €2 610 €609 €17 531 €---
2520 544 €2 218 €217 €18 326 €---
TOTAL409 120 €204 938 €98 663 €204 182 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 682 €-6 420 €+9 102 €
2+2 682 €0 €+2 682 €
3+2 682 €0 €+2 682 €
4+2 682 €0 €+2 682 €
5+2 682 €0 €+2 682 €
6+2 682 €0 €+2 682 €
7+2 682 €+668 €+2 014 €
8+2 682 €+2 175 €+507 €
9+2 682 €+2 333 €+349 €
10+2 682 €+2 495 €+187 €
11+2 682 €+2 661 €+21 €
12+2 682 €+2 832 €-150 €
13+2 682 €+3 006 €-324 €
14+2 682 €+3 186 €-504 €
15+2 682 €+3 370 €-688 €
16+2 682 €+3 559 €-877 €
17+2 682 €+3 753 €-1 071 €
18+2 682 €+3 952 €-1 270 €
19+2 682 €+4 156 €-1 474 €
20+2 682 €+4 365 €-1 683 €
21+2 682 €+4 580 €-1 898 €
22+2 682 €+4 801 €-2 119 €
23+2 682 €+5 027 €-2 345 €
24+2 682 €+5 259 €-2 577 €
25+2 682 €+5 498 €-2 816 €
Total+67 050 €+61 255 €+5 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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