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Appartement 2 pièces 60 m²

VilleSoissons (02)
Surface60m²
Coût Total155 042€
Loyer Annuel9 629€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 665 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 60 m²

A vendre idéal investisseurs !!!!!! Deux appartements lumineux de 25 et 35 M² en plein cœur du centre ville de Soissons dans un immeuble Haussmannien et dans une rue commerçante et animée.

APPARTEMENT 1: 34.2 M² Entrée, cuisine, salle de bain ,chambre. *Performance énergétique E 304 kWH/m²/an

  • Emission de gaz à effet de serre B 1111 KGco²/an

APPARTEMENT 2: 24.16 M² Entrée sur salon séjour cuisine, salle d'eau et chambre.

  • Performance énergétique D 264 KWH/M²/an

  • Emission de gaz à effet de serre B 10 KG/M²/AN

  • Appartements à rénover!!!

  • INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES

  • Tout à l'égout

  • Taxe foncière 1472euros pour les deux appartements.

  • Commerces et restaurants à proximité

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Surface : 60 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/07/2026

Consommation énergie primaire : 264 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 139 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 660 € et 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.378750, 3.315857
Total : 155 042€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 47 150€
Valeur du bien : 147 050€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.81€ - 16.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9629€/an
Fourchette totale : 649€ - 992€/mois
Fourchette annuelle : 7785€ - 11910€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 692,31 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 539 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-1 639€ (-1.6%)
Marge achat-revente :-53 503€ (-52.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 042€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 798,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 851,86€
Coût de l'assurance :11 628,15€
Taxe foncière : 1 472,00€/an
Soit par mois : 122,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 802,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 60 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 150 €(786 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 629 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 042 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 472 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 138 €
Revenus locatifs : +9 629 €
Charges déductibles : -54 138 €
Résultat foncier Année 1 : -44 509 €(Déficit de 44 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 988 €/an
Revenus locatifs : +9 629 €
Charges déductibles : -6 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23108.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 629 €54 142 €5 055 €-44 513 €21 400 €23 113 €23 113 €
29 822 €6 856 €4 919 €2 965 €--20 148 €
310 018 €6 716 €4 779 €3 302 €--16 846 €
410 218 €6 571 €4 633 €3 648 €--13 198 €
510 423 €6 420 €4 483 €4 002 €--9 196 €
610 631 €6 265 €4 328 €4 366 €--4 830 €
710 844 €6 105 €4 168 €4 739 €--91 €
811 061 €5 939 €4 002 €5 122 €---
911 282 €5 768 €3 830 €5 514 €---
1011 508 €5 591 €3 653 €5 917 €---
1111 738 €5 408 €3 470 €6 330 €---
1211 972 €5 218 €3 281 €6 754 €---
1312 212 €5 023 €3 086 €7 189 €---
1412 456 €4 821 €2 884 €7 635 €---
1512 705 €4 612 €2 675 €8 093 €---
1612 959 €4 396 €2 459 €8 563 €---
1713 219 €4 173 €2 236 €9 045 €---
1813 483 €3 943 €2 006 €9 540 €---
1913 753 €3 705 €1 767 €10 048 €---
2014 028 €3 458 €1 521 €10 569 €---
2114 308 €3 204 €1 267 €11 104 €---
2214 594 €2 941 €1 004 €11 653 €---
2314 886 €2 669 €732 €12 217 €---
2415 184 €2 388 €451 €12 796 €---
2515 488 €2 098 €161 €13 390 €---
TOTAL308 420 €168 430 €72 852 €139 990 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 022 €-6 420 €+8 442 €
2+2 022 €0 €+2 022 €
3+2 022 €0 €+2 022 €
4+2 022 €0 €+2 022 €
5+2 022 €0 €+2 022 €
6+2 022 €0 €+2 022 €
7+2 022 €0 €+2 022 €
8+2 022 €+1 509 €+513 €
9+2 022 €+1 654 €+368 €
10+2 022 €+1 775 €+247 €
11+2 022 €+1 899 €+123 €
12+2 022 €+2 026 €-4 €
13+2 022 €+2 157 €-135 €
14+2 022 €+2 291 €-269 €
15+2 022 €+2 428 €-406 €
16+2 022 €+2 569 €-547 €
17+2 022 €+2 714 €-692 €
18+2 022 €+2 862 €-840 €
19+2 022 €+3 014 €-992 €
20+2 022 €+3 171 €-1 149 €
21+2 022 €+3 331 €-1 309 €
22+2 022 €+3 496 €-1 474 €
23+2 022 €+3 665 €-1 643 €
24+2 022 €+3 839 €-1 817 €
25+2 022 €+4 017 €-1 995 €
Total+50 550 €+41 997 €+8 553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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