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VENTE d'un appartement de 4 pièces (93 m²) à PERPIGNAN

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface92.85
Coût Total168 600
Loyer Annuel11 158
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-72
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 92.85 m²
Prix au m² : 1 561,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À 17 km de la mer Méditerranée et à moins de 25 km de l'Espagne, nous sommes ravis de vous présenter cet appartement de 4 pièces de 92,85 m² à PERPIGNAN (66000). Il comporte trois chambres et une cuisine indépendante.Cet appartement est situé au 2e étage d'un immeuble avec ascenseur.On trouve des écoles (de la maternelle au lycée) à moins de 10 minutes à pied, tout comme deux structures d'accueil pour les tout-petits. Niveau transports en commun, il y a la gare Perpignan dans les environs. L'aéroport Perpignan-Rivesaltes est accessible à 6 km. Vous trouverez le cinéma Castillet 1 tout comme un conservatoire et une bibliothèque à quelques pas du bien. On trouve également des restaurants, des commerces, des boulangeries, des supermarchés, quatre bureaux de poste et des poissonneries.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.Contactez votre agence immobilière KW OXYGÈNE pour obtenir plus de renseignements sur cet appartement à vendre à PERPIGNAN. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 226 €/an. Procédure en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 953.00 et 1289.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company55924aou/2152/MrBwf/bareme_market_1er_janvier_2025_2.pdf
Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.695387, 2.884471
Total : 168 600
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 157 000
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.85
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11158€/an
Fourchette totale : 751€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 9007€ - 13823€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :49,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 890,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 802,33
Coût de l'assurance :14 752,50
Taxe foncière : 1 115,84€/an
Soit par mois : 92,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 18,83€/mois
Soit par an : 226,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 929,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 002,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune rénovation nécessaire, cuisine en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune rénovation nécessaire, salon en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et bien entretenu.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune rénovation nécessaire, chambres en bon état.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0
    Aucune rénovation nécessaire, cuisine en bon état.
  • Salon:0
    Aucune rénovation nécessaire, salon en bon état.
  • Chambres:0
    Aucune rénovation nécessaire, chambres en bon état.
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 1200€/m² = 12000€ (estimation moyenne incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Les prix sont adaptés pour la région de Perpignan. Les travaux de chauffage, cuisine, salon et chambres ne nécessitent pas de rénovation. La salle de bain nécessite une rénovation complète, estimée à 1200€/m², incluant matériaux et main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 158 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 600 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 226 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 709
Revenus locatifs : +11 158
Charges déductibles : -19 709
Résultat foncier Année 1 : -8 550(Déficit de 8 550 €)
Imputable sur revenu global : 8 550
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 709 €/an
Revenus locatifs : +11 158
Charges déductibles : -7 709
Résultat foncier Années 2+ : 3 450 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 15819 7145 782-8 5568 556 €--
211 3827 5625 6303 819---
311 6097 4055 4734 205---
411 8417 2425 3104 600---
512 0787 0735 1415 005---
612 3206 8984 9665 422---
712 5666 7174 7855 849---
812 8176 5304 5986 287---
913 0746 3364 4046 738---
1013 3356 1364 2047 200---
1113 6025 9283 9967 674---
1213 8745 7133 7818 161---
1314 1525 4903 5588 661---
1414 4355 2603 3289 175---
1514 7235 0213 0899 702---
1615 0184 7742 84210 244---
1715 3184 5182 58610 800---
1815 6244 2532 32111 371---
1915 9373 9792 04711 958---
2016 2563 6951 76312 560---
2116 5813 4021 47013 179---
2216 9123 0971 16613 815---
2317 2512 78385114 468---
2417 5962 45752515 139---
2517 9482 11918715 828---
TOTAL357 406144 10183 802213 3068 556Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 567
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 306
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 343-2 567+4 910
2+2 343+1 146+1 197
3+2 343+1 261+1 082
4+2 343+1 380+963
5+2 343+1 502+841
6+2 343+1 626+717
7+2 343+1 755+588
8+2 343+1 886+457
9+2 343+2 021+322
10+2 343+2 160+183
11+2 343+2 302+41
12+2 343+2 448-105
13+2 343+2 598-255
14+2 343+2 753-410
15+2 343+2 911-568
16+2 343+3 073-730
17+2 343+3 240-897
18+2 343+3 411-1 068
19+2 343+3 587-1 244
20+2 343+3 768-1 425
21+2 343+3 954-1 611
22+2 343+4 144-1 801
23+2 343+4 340-1 997
24+2 343+4 542-2 199
25+2 343+4 749-2 406
Total+58 575+63 992+-5 417
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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