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Maison 10 pièces 207 m²

VilleTilhouse (65)
Surface207m²
Coût Total226 260€
Loyer Annuel21 709€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois+429€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 956,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 10 pièces principales

Maison familiale de 200m² avec vue sur les Pyrénées. Exposée plein sud, elle offre un jardin arboré et entièrement clos. Idéal pour profiter du calme et de la nature en toute sérénité. La vie peut se faire uniquement de plain-pied si besoin. Les plus : un garage attenant et un double garage à l'arrière de la maison. Honoraires à charge acquéreur : 6.74% Référence annonce : 381-1323 Date de réalisation du diagnostic : 06/05/2025 Prix hors honoraires : 185 500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 020 € et 5 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tilhouse
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.087383, 0.311903
Total : 226 260€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 12 420€
Valeur du bien : 210 420€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1809€/mois
Loyer annuel estimé : 21709€/an
Fourchette totale : 1429€ - 2291€/mois
Fourchette annuelle : 17144€ - 27489€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.58% - 12.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 693,59 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :350 572 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-152 572€ (-43.5%)
Marge achat-revente :124 312€ (35.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 132,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :65,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 198,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 553,27€
Coût de l'assurance :19 797,75€
Taxe foncière : 2 170,89€/an
Soit par mois : 180,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 809,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 379,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :429,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 207 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Mise à jour de l'électroménager, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager daté, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 37 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 420 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 420€
    Isolation toiture/combles: 207 m² × 60€/m² = 12420€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 709 €/an
Calcul : 1 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 260 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 203 €
Revenus locatifs : +21 709 €
Charges déductibles : -23 203 €
Résultat foncier Année 1 : -1 494 €(Déficit de 1 494 €)
Imputable sur revenu global : 1 494 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 783 €/an
Revenus locatifs : +21 709 €
Charges déductibles : -10 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 926 €/an
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 709 €23 210 €7 827 €-1 501 €1 501 €--
222 143 €10 585 €7 622 €11 558 €---
322 586 €10 373 €7 410 €12 213 €---
423 038 €10 153 €7 190 €12 885 €---
523 498 €9 925 €6 962 €13 573 €---
623 968 €9 689 €6 726 €14 279 €---
724 448 €9 445 €6 482 €15 003 €---
824 937 €9 192 €6 229 €15 745 €---
925 435 €8 930 €5 967 €16 505 €---
1025 944 €8 659 €5 696 €17 285 €---
1126 463 €8 378 €5 415 €18 085 €---
1226 992 €8 087 €5 124 €18 905 €---
1327 532 €7 786 €4 823 €19 746 €---
1428 083 €7 474 €4 511 €20 609 €---
1528 644 €7 151 €4 188 €21 493 €---
1629 217 €6 817 €3 854 €22 401 €---
1729 802 €6 470 €3 508 €23 331 €---
1830 398 €6 112 €3 149 €24 286 €---
1931 006 €5 740 €2 777 €25 265 €---
2031 626 €5 356 €2 393 €26 270 €---
2132 258 €4 957 €1 994 €27 301 €---
2232 903 €4 545 €1 582 €28 359 €---
2333 561 €4 118 €1 155 €29 444 €---
2434 233 €3 675 €712 €30 558 €---
2534 917 €3 217 €254 €31 700 €---
TOTAL695 342 €200 043 €113 553 €495 298 €1 501 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 450 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 495 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 559 €-450 €+5 009 €
2+4 559 €+3 467 €+1 092 €
3+4 559 €+3 664 €+895 €
4+4 559 €+3 865 €+694 €
5+4 559 €+4 072 €+487 €
6+4 559 €+4 284 €+275 €
7+4 559 €+4 501 €+58 €
8+4 559 €+4 723 €-164 €
9+4 559 €+4 952 €-393 €
10+4 559 €+5 186 €-627 €
11+4 559 €+5 425 €-866 €
12+4 559 €+5 671 €-1 112 €
13+4 559 €+5 924 €-1 365 €
14+4 559 €+6 183 €-1 624 €
15+4 559 €+6 448 €-1 889 €
16+4 559 €+6 720 €-2 161 €
17+4 559 €+6 999 €-2 440 €
18+4 559 €+7 286 €-2 727 €
19+4 559 €+7 580 €-3 021 €
20+4 559 €+7 881 €-3 322 €
21+4 559 €+8 190 €-3 631 €
22+4 559 €+8 508 €-3 949 €
23+4 559 €+8 833 €-4 274 €
24+4 559 €+9 167 €-4 608 €
25+4 559 €+9 510 €-4 951 €
Total+113 975 €+148 590 €+-34 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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