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Maison 5 pièces 88 m²

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface88m²
Coût Total145 540€
Loyer Annuel7 769€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 011,36 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 88 m²

Maison comprenant : entrée sur couloir carrelé, cuisine de 15.31m² carrelée avec accès véranda de 9.45m², séjour de 18.75m² carrelé avec cheminée, débarras, wc avec lave mains, cellier chaufferie, chambre de 9.50m² carrelée. À l'étage : pièce palière, chambre de 13.90m², bureau ou petite chambre de 7.80m², salle de bains carrelée, pièce grenier de 14.95m² aménageable. Chauffage central gaz de ville. Double vitrage. Volets roulants électriques. Remise carrelée. 2 garages dont un grand avec atelier. L'ensemble sur 663m² de terrain clos.

Surface : 88 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/11/2024

Consommation énergie primaire : 328 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 304 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 620 € et 3 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.509500, 3.743930
Total : 145 540€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 49 420€
Valeur du bien : 138 420€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7769€/an
Fourchette totale : 484€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 5814€ - 10381€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 221,71 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 510 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-18 510€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-38 030€ (-35.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 763,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 707,61€
Coût de l'assurance :12 734,75€
Taxe foncière : 776,86€/an
Soit par mois : 64,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du papier peint, peinture, et rénovation du sol
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 420 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:3 520€
    Isolation combles: 88 m² × 40€/m² = 3520€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 600€
    Rénovation lourde chambres: 33 m² × 200€/m² = 6600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 769 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 592 €
Revenus locatifs : +7 769 €
Charges déductibles : -55 592 €
Résultat foncier Année 1 : -47 823 €(Déficit de 47 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 172 €/an
Revenus locatifs : +7 769 €
Charges déductibles : -6 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26423.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 769 €55 596 €4 890 €-47 828 €21 400 €26 428 €26 428 €
27 924 €6 047 €4 760 €1 877 €--24 550 €
38 082 €5 912 €4 626 €2 170 €--22 380 €
48 244 €5 773 €4 487 €2 471 €--19 909 €
58 409 €5 629 €4 343 €2 779 €--17 130 €
68 577 €5 481 €4 194 €3 096 €--14 034 €
78 749 €5 327 €4 041 €3 422 €--10 612 €
88 924 €5 168 €3 881 €3 756 €--6 856 €
99 102 €5 003 €3 717 €4 099 €--2 757 €
109 284 €4 833 €3 546 €4 451 €---
119 470 €4 656 €3 370 €4 813 €---
129 659 €4 474 €3 188 €5 185 €---
139 852 €4 285 €2 999 €5 567 €---
1410 049 €4 090 €2 804 €5 959 €---
1510 250 €3 888 €2 602 €6 362 €---
1610 455 €3 680 €2 393 €6 776 €---
1710 665 €3 463 €2 177 €7 201 €---
1810 878 €3 240 €1 954 €7 638 €---
1911 095 €3 009 €1 722 €8 087 €---
2011 317 €2 769 €1 483 €8 548 €---
2111 544 €2 522 €1 236 €9 022 €---
2211 775 €2 266 €980 €9 509 €---
2312 010 €2 001 €715 €10 009 €---
2412 250 €1 727 €441 €10 523 €---
2512 495 €1 443 €157 €11 052 €---
TOTAL248 829 €152 284 €70 708 €96 546 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 546 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 631 €-6 420 €+8 051 €
2+1 631 €0 €+1 631 €
3+1 631 €0 €+1 631 €
4+1 631 €0 €+1 631 €
5+1 631 €0 €+1 631 €
6+1 631 €0 €+1 631 €
7+1 631 €0 €+1 631 €
8+1 631 €0 €+1 631 €
9+1 631 €0 €+1 631 €
10+1 631 €+508 €+1 123 €
11+1 631 €+1 444 €+187 €
12+1 631 €+1 556 €+75 €
13+1 631 €+1 670 €-39 €
14+1 631 €+1 788 €-157 €
15+1 631 €+1 909 €-278 €
16+1 631 €+2 033 €-402 €
17+1 631 €+2 160 €-529 €
18+1 631 €+2 291 €-660 €
19+1 631 €+2 426 €-795 €
20+1 631 €+2 564 €-933 €
21+1 631 €+2 707 €-1 076 €
22+1 631 €+2 853 €-1 222 €
23+1 631 €+3 003 €-1 372 €
24+1 631 €+3 157 €-1 526 €
25+1 631 €+3 316 €-1 685 €
Total+40 775 €+28 964 €+11 811 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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