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Grande maison de ville à rénover

VilleBagnoles-de-l'orne, Beaulandais, Chapelle-d'andaine, Geneslay, Juvigny-sous-andaine (61)
Surface99
Coût Total120 940
Loyer Annuel9 128
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 474,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 294 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, 1 salle de douche, 1 place de parking, 3 étages, Chauffage électrique

Située à Couterne, cette maison mitoyenne des 2 côtés représente une opportunité unique.

D'une surface habitable d'environ 99 m² répartie sur 4 niveaux, cette maison de ville spacieuse se compose de 7 pièces dont 4 chambres. Offrant un grand potentiel d'aménagement, elle saura séduire par ses vastes espaces. Idéale pour les familles ou ceux recherchant une résidence offrant à la fois confort et praticité, cette demeure constitue une opportunité rare sur le marché immobilier.

Le bien est à rénover quasi complétement, un terrain fait également partie de la vente.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 939 €
  • Dpe : G
  • Mode de chauffage : électrique
  • Mode de distribution de l'eau : électrique

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été rassemblées avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de sa rédaction. Elles sont communiquées à titre indicatif et ne remplacent pas les diagnostics réglementaires ni les vérifications techniques et administratives qui accompagnent habituellement une transaction immobilière, notamment en matière d'urbanisme ou de servitudes. Pour connaître les informations officielles relatives aux risques naturels, miniers ou technologiques, nous vous invitons à consulter le service Géorisques. Zefir a pour ambition de vous accompagner avec transparence et rigueur tout au long de votre projet d'achat. Pour toute question, contactez Zefir .

Ville : Bagnoles-de-l'orne, Beaulandais, Chapelle-d'andaine, Geneslay, Juvigny-sous-andaine
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61140
Coordonnées : 48.519774, -0.439609
Total : 120 940
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 70 180
Valeur du bien : 117 180
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9128€/an
Fourchette totale : 609€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7307€ - 11404€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :79 200
Prix d'achat :47 000
Décote à l'achat :-32 200 (-40.7%)
Marge achat-revente :-41 740€ (-52.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 280,52
Coût de l'assurance :10 582,25
Taxe foncière : 939,00€/an
Soit par mois : 78,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 760,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 599 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, et réfection des murs
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et réfection des murs
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: 99 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 180(709 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 960
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 40€/m² = 3960€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:4 500
    Rénovation complète salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:10 800
    Rénovation complète 4 chambres: 36 m² × 300€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:7 920
    Mise aux normes plomberie: 99 m² × 80€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Bagnoles-de-l'Orne) avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 760✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 128 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 940 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 758
Revenus locatifs : +9 128
Charges déductibles : -75 758
Résultat foncier Année 1 : -66 630(Déficit de 66 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 230
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 578 €/an
Revenus locatifs : +9 128
Charges déductibles : -5 578
Résultat foncier Années 2+ : 3 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45229.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 12875 7624 220-66 63421 400 €45 234 €45 234 €
29 3115 4724 1103 839--41 395 €
39 4975 3583 9964 139--37 256 €
49 6875 2403 8784 447--32 809 €
59 8815 1173 7554 763--28 046 €
610 0784 9913 6285 088--22 958 €
710 2804 8593 4975 420--17 538 €
810 4854 7233 3615 762--11 776 €
910 6954 5823 2206 113--5 663 €
1010 9094 4363 0746 473---
1111 1274 2852 9236 842---
1211 3504 1292 7667 221---
1311 5773 9662 6047 610---
1411 8083 7982 4368 010---
1512 0443 6242 2628 420---
1612 2853 4442 0818 842---
1712 5313 2571 8959 274---
1812 7823 0631 7019 718---
1913 0372 8631 50110 174---
2013 2982 6551 29310 643---
2113 5642 4401 07811 124---
2213 8352 21785511 618---
2314 1121 98762412 125---
2414 3941 74738512 647---
2514 6821 50013713 182---
TOTAL292 379165 51861 281126 86121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 861
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 917-6 420+8 337
2+1 9170+1 917
3+1 9170+1 917
4+1 9170+1 917
5+1 9170+1 917
6+1 9170+1 917
7+1 9170+1 917
8+1 9170+1 917
9+1 9170+1 917
10+1 917+243+1 674
11+1 917+2 053-136
12+1 917+2 166-249
13+1 917+2 283-366
14+1 917+2 403-486
15+1 917+2 526-609
16+1 917+2 652-735
17+1 917+2 782-865
18+1 917+2 915-998
19+1 917+3 052-1 135
20+1 917+3 193-1 276
21+1 917+3 337-1 420
22+1 917+3 485-1 568
23+1 917+3 638-1 721
24+1 917+3 794-1 877
25+1 917+3 955-2 038
Total+47 925+38 058+9 867
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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