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Grande maison de ville à rénover

Bien expiré
VilleBagnoles-de-l'orne, Beaulandais, Chapelle-d'andaine, Geneslay, Juvigny-sous-andaine (61)
Surface99m²
Coût Total120 940€
Loyer Annuel9 128€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 474,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 294 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, 1 salle de douche, 1 place de parking, 3 étages, Chauffage électrique

Située à Couterne, cette maison mitoyenne des 2 côtés représente une opportunité unique.

D'une surface habitable d'environ 99 m² répartie sur 4 niveaux, cette maison de ville spacieuse se compose de 7 pièces dont 4 chambres. Offrant un grand potentiel d'aménagement, elle saura séduire par ses vastes espaces. Idéale pour les familles ou ceux recherchant une résidence offrant à la fois confort et praticité, cette demeure constitue une opportunité rare sur le marché immobilier.

Le bien est à rénover quasi complétement, un terrain fait également partie de la vente.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 939 €
  • Dpe : G
  • Mode de chauffage : électrique
  • Mode de distribution de l'eau : électrique

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été rassemblées avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de sa rédaction. Elles sont communiquées à titre indicatif et ne remplacent pas les diagnostics réglementaires ni les vérifications techniques et administratives qui accompagnent habituellement une transaction immobilière, notamment en matière d'urbanisme ou de servitudes. Pour connaître les informations officielles relatives aux risques naturels, miniers ou technologiques, nous vous invitons à consulter le service Géorisques. Zefir a pour ambition de vous accompagner avec transparence et rigueur tout au long de votre projet d'achat. Pour toute question, contactez Zefir .

Ville : Bagnoles-de-l'orne, Beaulandais, Chapelle-d'andaine, Geneslay, Juvigny-sous-andaine
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61140
Coordonnées : 48.519774, -0.439609
Total : 120 940€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 70 180€
Valeur du bien : 117 180€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9128€/an
Fourchette totale : 609€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7307€ - 11404€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :79 200 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-32 200€ (-40.7%)
Marge achat-revente :-41 740€ (-52.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 280,52€
Coût de l'assurance :10 582,25€
Taxe foncière : 939,00€/an
Soit par mois : 78,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 760,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 599 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, et réfection des murs
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et réfection des murs
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: 99 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 180 €(709 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 960€
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 40€/m² = 3960€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation complète 4 chambres: 36 m² × 300€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:7 920€
    Mise aux normes plomberie: 99 m² × 80€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Bagnoles-de-l'Orne) avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 128 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 940 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 758 €
Revenus locatifs : +9 128 €
Charges déductibles : -75 758 €
Résultat foncier Année 1 : -66 630 €(Déficit de 66 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 578 €/an
Revenus locatifs : +9 128 €
Charges déductibles : -5 578 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45229.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 128 €75 762 €4 220 €-66 634 €21 400 €45 234 €45 234 €
29 311 €5 472 €4 110 €3 839 €--41 395 €
39 497 €5 358 €3 996 €4 139 €--37 256 €
49 687 €5 240 €3 878 €4 447 €--32 809 €
59 881 €5 117 €3 755 €4 763 €--28 046 €
610 078 €4 991 €3 628 €5 088 €--22 958 €
710 280 €4 859 €3 497 €5 420 €--17 538 €
810 485 €4 723 €3 361 €5 762 €--11 776 €
910 695 €4 582 €3 220 €6 113 €--5 663 €
1010 909 €4 436 €3 074 €6 473 €---
1111 127 €4 285 €2 923 €6 842 €---
1211 350 €4 129 €2 766 €7 221 €---
1311 577 €3 966 €2 604 €7 610 €---
1411 808 €3 798 €2 436 €8 010 €---
1512 044 €3 624 €2 262 €8 420 €---
1612 285 €3 444 €2 081 €8 842 €---
1712 531 €3 257 €1 895 €9 274 €---
1812 782 €3 063 €1 701 €9 718 €---
1913 037 €2 863 €1 501 €10 174 €---
2013 298 €2 655 €1 293 €10 643 €---
2113 564 €2 440 €1 078 €11 124 €---
2213 835 €2 217 €855 €11 618 €---
2314 112 €1 987 €624 €12 125 €---
2414 394 €1 747 €385 €12 647 €---
2514 682 €1 500 €137 €13 182 €---
TOTAL292 379 €165 518 €61 281 €126 861 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 917 €-6 420 €+8 337 €
2+1 917 €0 €+1 917 €
3+1 917 €0 €+1 917 €
4+1 917 €0 €+1 917 €
5+1 917 €0 €+1 917 €
6+1 917 €0 €+1 917 €
7+1 917 €0 €+1 917 €
8+1 917 €0 €+1 917 €
9+1 917 €0 €+1 917 €
10+1 917 €+243 €+1 674 €
11+1 917 €+2 053 €-136 €
12+1 917 €+2 166 €-249 €
13+1 917 €+2 283 €-366 €
14+1 917 €+2 403 €-486 €
15+1 917 €+2 526 €-609 €
16+1 917 €+2 652 €-735 €
17+1 917 €+2 782 €-865 €
18+1 917 €+2 915 €-998 €
19+1 917 €+3 052 €-1 135 €
20+1 917 €+3 193 €-1 276 €
21+1 917 €+3 337 €-1 420 €
22+1 917 €+3 485 €-1 568 €
23+1 917 €+3 638 €-1 721 €
24+1 917 €+3 794 €-1 877 €
25+1 917 €+3 955 €-2 038 €
Total+47 925 €+38 058 €+9 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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