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Maison - 4 pièce(s) - 80 m²

Bien expiré
VilleSaint-Silvain-Montaigut (23)
Surface80m²
Coût Total88 760€
Loyer Annuel5 959€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En vente : à Saint-Silvain-Montaigut (23320) découvrez cette maison de 4 pièces de 80 m².Cette maison dispose de deux chambres, d'une kitchenette et d'une salle d'eau, entièrement à restaurer.Le terrain du bien face à la maison s'étend sur 487 m².La maison dispose d'une grange en très bon état.Tous les types d'écoles se trouvent à moins de 10 minutes en voiture. Il y a un accès à la nationale N145 à 8 km. Envie d'en savoir plus sur cette maison à vendre ? Prenez contact avec votre agence CITYA GUERET.

Numéro de mandat : 45

Ville : Saint-Silvain-Montaigut
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23320
Total : 88 760€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 45 560€
Valeur du bien : 85 560€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5959€/an
Fourchette totale : 393€ - 628€/mois
Fourchette annuelle : 4713€ - 7535€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :809,23 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 738 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-24 738€ (-38.2%)
Marge achat-revente :-24 022€ (-37.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,63€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 470,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 260,60€
Coût de l'assurance :7 988,40€
Taxe foncière : 595,92€/an
Soit par mois : 49,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 496,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 560 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Silvain-Montaigut (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 959 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 760 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 525 €
Revenus locatifs : +5 959 €
Charges déductibles : -49 525 €
Résultat foncier Année 1 : -43 566 €(Déficit de 43 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 965 €/an
Revenus locatifs : +5 959 €
Charges déductibles : -3 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 994 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22166.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 959 €49 528 €3 053 €-43 569 €21 400 €22 169 €22 169 €
26 078 €3 888 €2 973 €2 190 €--19 979 €
36 200 €3 805 €2 890 €2 395 €--17 584 €
46 324 €3 719 €2 804 €2 605 €--14 979 €
56 450 €3 630 €2 715 €2 820 €--12 159 €
66 579 €3 538 €2 623 €3 041 €--9 118 €
76 711 €3 443 €2 527 €3 268 €--5 849 €
86 845 €3 344 €2 428 €3 501 €--2 348 €
96 982 €3 242 €2 326 €3 741 €---
107 122 €3 136 €2 220 €3 986 €---
117 264 €3 026 €2 111 €4 238 €---
127 410 €2 912 €1 997 €4 497 €---
137 558 €2 795 €1 879 €4 763 €---
147 709 €2 673 €1 758 €5 036 €---
157 863 €2 547 €1 632 €5 316 €---
168 020 €2 417 €1 501 €5 604 €---
178 181 €2 282 €1 366 €5 899 €---
188 344 €2 142 €1 226 €6 202 €---
198 511 €1 997 €1 082 €6 514 €---
208 681 €1 847 €932 €6 834 €---
218 855 €1 692 €777 €7 163 €---
229 032 €1 531 €616 €7 501 €---
239 213 €1 365 €450 €7 848 €---
249 397 €1 193 €277 €8 204 €---
259 585 €1 014 €99 €8 571 €---
TOTAL190 876 €112 707 €44 261 €78 169 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 251 €-6 420 €+7 671 €
2+1 251 €0 €+1 251 €
3+1 251 €0 €+1 251 €
4+1 251 €0 €+1 251 €
5+1 251 €0 €+1 251 €
6+1 251 €0 €+1 251 €
7+1 251 €0 €+1 251 €
8+1 251 €0 €+1 251 €
9+1 251 €+418 €+833 €
10+1 251 €+1 196 €+55 €
11+1 251 €+1 271 €-20 €
12+1 251 €+1 349 €-98 €
13+1 251 €+1 429 €-178 €
14+1 251 €+1 511 €-260 €
15+1 251 €+1 595 €-344 €
16+1 251 €+1 681 €-430 €
17+1 251 €+1 770 €-519 €
18+1 251 €+1 861 €-610 €
19+1 251 €+1 954 €-703 €
20+1 251 €+2 050 €-799 €
21+1 251 €+2 149 €-898 €
22+1 251 €+2 250 €-999 €
23+1 251 €+2 354 €-1 103 €
24+1 251 €+2 461 €-1 210 €
25+1 251 €+2 571 €-1 320 €
Total+31 275 €+23 451 €+7 824 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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