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Ferme 4 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleFriaize (28)
Surface100m²
Coût Total131 200€
Loyer Annuel11 400€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 4 pièces 100 m²

Ancien Corps de Ferme à rénover entièrement avec BEAUCOUP de potentiel !! Le tout sur un terrain de presque 4 hectares ! 

Surface : 100 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Friaize
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28240
Coordonnées : 48.415670, 1.107497
Total : 131 200€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 55 600€
Valeur du bien : 125 600€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 950€/mois
Loyer annuel estimé : 11400€/an
Fourchette totale : 787€ - 1147€/mois
Fourchette annuelle : 9446€ - 13758€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 321,42€
Coût de l'assurance :11 480,00€
Taxe foncière : 1 140,03€/an
Soit par mois : 95,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 950,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :168,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (murs, sol, électricité)
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 2 chambres (estimation 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 100 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 100 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 600 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 40€/m² = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 100 m² × 40€/m² = 4000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 400 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 577 €
Revenus locatifs : +11 400 €
Charges déductibles : -61 577 €
Résultat foncier Année 1 : -50 177 €(Déficit de 50 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 977 €/an
Revenus locatifs : +11 400 €
Charges déductibles : -5 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28776.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 400 €61 581 €4 382 €-50 181 €21 400 €28 781 €28 781 €
211 628 €5 865 €4 266 €5 764 €--23 018 €
311 861 €5 744 €4 145 €6 117 €--16 901 €
412 098 €5 619 €4 020 €6 479 €--10 422 €
512 340 €5 490 €3 891 €6 850 €--3 572 €
612 587 €5 357 €3 757 €7 230 €---
712 839 €5 219 €3 619 €7 620 €---
813 095 €5 076 €3 476 €8 020 €---
913 357 €4 928 €3 329 €8 429 €---
1013 624 €4 775 €3 176 €8 849 €---
1113 897 €4 617 €3 018 €9 280 €---
1214 175 €4 453 €2 854 €9 721 €---
1314 458 €4 284 €2 685 €10 174 €---
1414 747 €4 109 €2 510 €10 638 €---
1515 042 €3 929 €2 329 €11 114 €---
1615 343 €3 741 €2 142 €11 602 €---
1715 650 €3 548 €1 949 €12 102 €---
1815 963 €3 348 €1 748 €12 616 €---
1916 282 €3 140 €1 541 €13 142 €---
2016 608 €2 926 €1 327 €13 682 €---
2116 940 €2 705 €1 106 €14 235 €---
2217 279 €2 476 €876 €14 803 €---
2317 625 €2 239 €639 €15 386 €---
2417 977 €1 993 €394 €15 984 €---
2518 337 €1 740 €141 €16 597 €---
TOTAL365 155 €158 902 €63 321 €206 253 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 394 €-6 420 €+8 814 €
2+2 394 €0 €+2 394 €
3+2 394 €0 €+2 394 €
4+2 394 €0 €+2 394 €
5+2 394 €0 €+2 394 €
6+2 394 €+1 097 €+1 297 €
7+2 394 €+2 286 €+108 €
8+2 394 €+2 406 €-12 €
9+2 394 €+2 529 €-135 €
10+2 394 €+2 655 €-261 €
11+2 394 €+2 784 €-390 €
12+2 394 €+2 916 €-522 €
13+2 394 €+3 052 €-658 €
14+2 394 €+3 191 €-797 €
15+2 394 €+3 334 €-940 €
16+2 394 €+3 481 €-1 087 €
17+2 394 €+3 631 €-1 237 €
18+2 394 €+3 785 €-1 391 €
19+2 394 €+3 943 €-1 549 €
20+2 394 €+4 105 €-1 711 €
21+2 394 €+4 271 €-1 877 €
22+2 394 €+4 441 €-2 047 €
23+2 394 €+4 616 €-2 222 €
24+2 394 €+4 795 €-2 401 €
25+2 394 €+4 979 €-2 585 €
Total+59 850 €+61 876 €+-2 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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