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Appartement à vendre

VilleMarseille 1er (13)
Surface34.5m²
Coût Total119 940€
Loyer Annuel6 952€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 68 000 €
Surface : 34.5 m²
Prix au m² : 1 971,01 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salon (total 14 m²), 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

L'agence Bernard Helme Immobilier vous propose, à la vente un local commercial à rénover rue Saint Basile. Situé en rdc d'une copropriété, ce bien est composé de deux pièces, d'une cuisine et d'une salle d'eau avec wc. Actuellement fermé en façade, celui-ci peut être de nouveau ré-ouvert. Si ce bien vient à vous intéresser, n'hésitez pas à contacter Monsieur Pilate Loic

Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Coordonnées : 43.299572, 5.382283
Total : 119 940€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 114 500€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34.5m²
Loyer prédit : 16.79€/m²/mois
Fourchette : 13.01€ - 21.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6952€/an
Fourchette totale : 449€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5388€ - 8970€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 098,07 €/m²
Basé sur :496 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 883 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-38 883€ (-36.4%)
Marge achat-revente :-13 057€ (-12.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,98€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 635,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 808,65€
Coût de l'assurance :10 794,60€
Taxe foncière : 695,20€/an
Soit par mois : 57,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur ou chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 34.5 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou carrelage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec mise aux normes électricité et peinture
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Entrée/CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée/couloir avec mise aux normes électricité et peinture
Quantité: entrée/couloir complet (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en très mauvais état nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(1 348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée/Couloir:1 400€
    Rénovation complète entrée/couloir: 14 m² × 100€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 952 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 940 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 748 €
Revenus locatifs : +6 952 €
Charges déductibles : -51 748 €
Résultat foncier Année 1 : -44 796 €(Déficit de 44 796 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 396 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 248 €/an
Revenus locatifs : +6 952 €
Charges déductibles : -5 248 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23396.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 952 €51 752 €4 125 €-44 800 €21 400 €23 400 €23 400 €
27 091 €5 144 €4 017 €1 947 €--21 453 €
37 233 €5 032 €3 905 €2 201 €--19 252 €
47 378 €4 916 €3 789 €2 462 €--16 790 €
57 525 €4 795 €3 668 €2 730 €--14 060 €
67 676 €4 671 €3 544 €3 005 €--11 056 €
77 829 €4 542 €3 415 €3 287 €--7 768 €
87 986 €4 408 €3 281 €3 577 €--4 191 €
98 145 €4 270 €3 143 €3 875 €--316 €
108 308 €4 127 €3 000 €4 181 €---
118 474 €3 979 €2 852 €4 496 €---
128 644 €3 826 €2 699 €4 818 €---
138 817 €3 667 €2 540 €5 150 €---
148 993 €3 502 €2 375 €5 491 €---
159 173 €3 332 €2 205 €5 841 €---
169 357 €3 156 €2 029 €6 201 €---
179 544 €2 973 €1 846 €6 570 €---
189 735 €2 784 €1 657 €6 950 €---
199 929 €2 589 €1 462 €7 341 €---
2010 128 €2 386 €1 259 €7 742 €---
2110 330 €2 176 €1 049 €8 154 €---
2210 537 €1 959 €832 €8 578 €---
2310 748 €1 734 €607 €9 013 €---
2410 963 €1 502 €375 €9 461 €---
2511 182 €1 261 €134 €9 921 €---
TOTAL222 676 €134 483 €59 809 €88 192 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 460 €-6 420 €+7 880 €
2+1 460 €0 €+1 460 €
3+1 460 €0 €+1 460 €
4+1 460 €0 €+1 460 €
5+1 460 €0 €+1 460 €
6+1 460 €0 €+1 460 €
7+1 460 €0 €+1 460 €
8+1 460 €0 €+1 460 €
9+1 460 €0 €+1 460 €
10+1 460 €+1 160 €+300 €
11+1 460 €+1 349 €+111 €
12+1 460 €+1 446 €+14 €
13+1 460 €+1 545 €-85 €
14+1 460 €+1 647 €-187 €
15+1 460 €+1 752 €-292 €
16+1 460 €+1 860 €-400 €
17+1 460 €+1 971 €-511 €
18+1 460 €+2 085 €-625 €
19+1 460 €+2 202 €-742 €
20+1 460 €+2 323 €-863 €
21+1 460 €+2 446 €-986 €
22+1 460 €+2 573 €-1 113 €
23+1 460 €+2 704 €-1 244 €
24+1 460 €+2 838 €-1 378 €
25+1 460 €+2 976 €-1 516 €
Total+36 500 €+26 458 €+10 042 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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