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T2 rénové 46m2

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface46m²
Coût Total68 400€
Loyer Annuel7 985€
Rentabilité11.67%
Cashflow/mois+245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 195,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vends ce T2 rénové de 46m² situé à Dijon, dans le quartier de Fontaine d'Ouche. Cet appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble de 7 étages comprend 1 chambre et 1 salle de bain. La cuisine est équipée.

  • Bon état général
  • Cave L'appartement est situé dans un quartier calme. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie D - Classe climat non renseignée. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Agence s’abstenir merci.
Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.321050, 5.000500
Total : 68 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 64 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7985€/an
Fourchette totale : 550€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 6599€ - 9661€/an
Rentabilité brute :11.67%
Fourchette de rentabilité :9.65% - 14.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :333,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :20,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 354,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 705,72€
Coût de l'assurance :6 156,00€
Taxe foncière : 798,46€/an
Soit par mois : 66,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 420,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :244,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE C - Vérification recommandée pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques éléments datés mais fonctionnels

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:1 200€
    Vérification et mise aux normes chauffage collectif: 1 système = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 985 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 246 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 246 €
Revenus locatifs : +7 985 €
Charges déductibles : -12 246 €
Résultat foncier Année 1 : -4 261 €(Déficit de 4 261 €)
Imputable sur revenu global : 4 261 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 246 €/an
Revenus locatifs : +7 985 €
Charges déductibles : -3 246 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 739 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 985 €12 248 €2 203 €-4 263 €4 263 €--
28 144 €3 188 €2 143 €4 956 €---
38 307 €3 127 €2 082 €5 181 €---
48 473 €3 063 €2 018 €5 410 €---
58 643 €2 997 €1 953 €5 645 €---
68 816 €2 929 €1 885 €5 886 €---
78 992 €2 859 €1 815 €6 133 €---
89 172 €2 787 €1 742 €6 385 €---
99 355 €2 712 €1 667 €6 643 €---
109 542 €2 635 €1 590 €6 908 €---
119 733 €2 555 €1 510 €7 178 €---
129 928 €2 472 €1 427 €7 456 €---
1310 126 €2 387 €1 342 €7 739 €---
1410 329 €2 299 €1 254 €8 030 €---
1510 535 €2 208 €1 163 €8 328 €---
1610 746 €2 114 €1 069 €8 632 €---
1710 961 €2 017 €972 €8 944 €---
1811 180 €1 916 €872 €9 264 €---
1911 404 €1 813 €768 €9 591 €---
2011 632 €1 706 €661 €9 926 €---
2111 865 €1 595 €550 €10 270 €---
2212 102 €1 481 €436 €10 621 €---
2312 344 €1 363 €318 €10 981 €---
2412 591 €1 241 €196 €11 350 €---
2512 843 €1 115 €70 €11 728 €---
TOTAL255 749 €66 823 €31 706 €188 926 €4 263 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 279 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 926 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 677 €-1 279 €+2 956 €
2+1 677 €+1 487 €+190 €
3+1 677 €+1 554 €+123 €
4+1 677 €+1 623 €+54 €
5+1 677 €+1 694 €-17 €
6+1 677 €+1 766 €-89 €
7+1 677 €+1 840 €-163 €
8+1 677 €+1 915 €-238 €
9+1 677 €+1 993 €-316 €
10+1 677 €+2 072 €-395 €
11+1 677 €+2 154 €-477 €
12+1 677 €+2 237 €-560 €
13+1 677 €+2 322 €-645 €
14+1 677 €+2 409 €-732 €
15+1 677 €+2 498 €-821 €
16+1 677 €+2 590 €-913 €
17+1 677 €+2 683 €-1 006 €
18+1 677 €+2 779 €-1 102 €
19+1 677 €+2 877 €-1 200 €
20+1 677 €+2 978 €-1 301 €
21+1 677 €+3 081 €-1 404 €
22+1 677 €+3 186 €-1 509 €
23+1 677 €+3 294 €-1 617 €
24+1 677 €+3 405 €-1 728 €
25+1 677 €+3 518 €-1 841 €
Total+41 925 €+56 678 €+-14 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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