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Appartement - 4 pièce(s) - 139 m²

VilleSedan (08)
Surface139m²
Coût Total153 980€
Loyer Annuel13 758€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 870,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRENous vous présentons un appartement d'exception, une opportunité rare qui saura séduire les amateurs de confort et d'élégance. Situé dans un quartier prisé, cet espace de vie offre une atmosphère chaleureuse et accueillante, idéale pour ceux qui recherchent un cadre de vie raffiné.L'appartement, bien que non meublé, offre une toile vierge sur laquelle vous pourrez exprimer votre style personnel et créer un intérieur à votre image. Les volumes généreux de cet espace permettent une multitude d'aménagements, vous offrant la liberté de concevoir un lieu de vie qui vous ressemble. La luminosité naturelle inonde chaque pièce, créant une ambiance agréable tout au long de la journée.La cuisine, d'une superficie de 11.76 m², est entièrement équipée et aménagée, prête à accueillir vos talents culinaires. Le salon spacieux de 29.7 m², orné de parquet en chêne et de moulures élégantes, invite à la détente et aux moments de convivialité. La salle à manger, également dotée de parquet en chêne, s'étend sur 28 m², offrant un cadre idéal pour des repas en famille ou entre amis.Cet appartement dispose de trois chambres, dont une chambre passante de 12.44 m², et deux autres chambres de 15.22 m² et 15.7 m², toutes baignées de lumière. La salle de bains, d'une superficie de 6 m², est équipée d'une douche moderne, tandis qu'une buanderie de 2.84 m² ajoute une touche pratique à cet espace.Bien que cet appartement ne dispose pas d'un ascenseur, son charme réside dans son caractère authentique et son agencement fonctionnel. Vous apprécierez la tranquillité des lieux, loin de l'agitation urbaine, tout en restant à proximité des commodités essentielles.

Ne manquez pas cette occasion unique d'acquérir un appartement qui allie potentiel et élégance. Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout ce que cet espace a à offrir.

Numéro de mandat : 784

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.703049, 4.942952
Total : 153 980€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 23 300€
Valeur du bien : 144 300€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13758€/an
Fourchette totale : 900€ - 1461€/mois
Fourchette annuelle : 10799€ - 17529€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :852,46 €/m²
Basé sur :149 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 492 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :+2 508€ (+2.1%)
Marge achat-revente :-35 488€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,59€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 834,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 021,95€
Coût de l'assurance :18 477,60€
Taxe foncière : 1 375,85€/an
Soit par mois : 114,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 95 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et mise à jour du revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du salon.
Quantité: salon (29.7 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger de la salle à manger.
Quantité: salle à manger (28 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 300 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:4 200€
    Peinture chambres: 42 m² × 30€/m² = 1260€, Parquet flottant: 42 m² × 40€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 1260€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 29.7 m² × 30€/m² = 891€, Main d'œuvre: 609€
  • Salle à manger:1 400€
    Peinture salle à manger: 28 m² × 30€/m² = 840€, Main d'œuvre: 560€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 758 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 783 €
Revenus locatifs : +13 758 €
Charges déductibles : -30 783 €
Résultat foncier Année 1 : -17 024 €(Déficit de 17 024 €)
Imputable sur revenu global : 17 024 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 483 €/an
Revenus locatifs : +13 758 €
Charges déductibles : -7 483 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 276 €/an
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 758 €30 788 €5 373 €-17 029 €17 029 €--
214 034 €7 347 €5 232 €6 686 €---
314 314 €7 202 €5 087 €7 112 €---
414 601 €7 052 €4 937 €7 549 €---
514 893 €6 896 €4 781 €7 997 €---
615 190 €6 735 €4 620 €8 456 €---
715 494 €6 567 €4 452 €8 927 €---
815 804 €6 394 €4 279 €9 410 €---
916 120 €6 215 €4 100 €9 906 €---
1016 443 €6 029 €3 914 €10 414 €---
1116 772 €5 836 €3 721 €10 935 €---
1217 107 €5 637 €3 522 €11 470 €---
1317 449 €5 430 €3 315 €12 019 €---
1417 798 €5 216 €3 101 €12 582 €---
1518 154 €4 995 €2 880 €13 159 €---
1618 517 €4 765 €2 650 €13 752 €---
1718 887 €4 527 €2 412 €14 360 €---
1819 265 €4 281 €2 166 €14 984 €---
1919 651 €4 026 €1 911 €15 625 €---
2020 044 €3 761 €1 646 €16 282 €---
2120 444 €3 487 €1 372 €16 957 €---
2220 853 €3 204 €1 089 €17 650 €---
2321 270 €2 910 €795 €18 361 €---
2421 696 €2 605 €490 €19 090 €---
2522 130 €2 290 €175 €19 840 €---
TOTAL440 689 €154 196 €78 022 €286 493 €17 029 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 109 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 889 €-5 109 €+7 998 €
2+2 889 €+2 006 €+883 €
3+2 889 €+2 134 €+755 €
4+2 889 €+2 265 €+624 €
5+2 889 €+2 399 €+490 €
6+2 889 €+2 537 €+352 €
7+2 889 €+2 678 €+211 €
8+2 889 €+2 823 €+66 €
9+2 889 €+2 972 €-83 €
10+2 889 €+3 124 €-235 €
11+2 889 €+3 281 €-392 €
12+2 889 €+3 441 €-552 €
13+2 889 €+3 606 €-717 €
14+2 889 €+3 775 €-886 €
15+2 889 €+3 948 €-1 059 €
16+2 889 €+4 126 €-1 237 €
17+2 889 €+4 308 €-1 419 €
18+2 889 €+4 495 €-1 606 €
19+2 889 €+4 687 €-1 798 €
20+2 889 €+4 885 €-1 996 €
21+2 889 €+5 087 €-2 198 €
22+2 889 €+5 295 €-2 406 €
23+2 889 €+5 508 €-2 619 €
24+2 889 €+5 727 €-2 838 €
25+2 889 €+5 952 €-3 063 €
Total+72 225 €+85 948 €+-13 723 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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