Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface104m²
Coût Total142 200€
Loyer Annuel10 922€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre - A vendre centre ville Tarbes appartement T4 avec garage individuel, proche tous commerces, jardin Massey et établissements scolaires 3 chambres, salon , salle à manger, cuisine équipée . Chauffage Gaz individuel 2ème étage sans ascenseur

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.236770, 0.071740
Total : 142 200€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 12 600€
Valeur du bien : 132 600€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10922€/an
Fourchette totale : 739€ - 1121€/mois
Fourchette annuelle : 8866€ - 13456€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 351,22 €/m²
Basé sur :548 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 527 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-20 527€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-1 673€ (-1.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 140,09€
Coût de l'assurance :12 442,50€
Taxe foncière : 1 092,25€/an
Soit par mois : 91,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 910,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des éléments
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 600 €(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine complète (murs et plafonds) × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 500€
    Rafraîchissement de la salle de bain: 1 salle de bain complète (murs et plafonds) × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 200€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 922 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 590 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 780 €
Revenus locatifs : +10 922 €
Charges déductibles : -18 780 €
Résultat foncier Année 1 : -7 857 €(Déficit de 7 857 €)
Imputable sur revenu global : 7 857 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 180 €/an
Revenus locatifs : +10 922 €
Charges déductibles : -6 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 743 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 922 €18 784 €4 594 €-7 862 €7 862 €--
211 141 €6 060 €4 470 €5 081 €---
311 364 €5 932 €4 342 €5 432 €---
411 591 €5 799 €4 209 €5 792 €---
511 823 €5 662 €4 072 €6 160 €---
612 059 €5 521 €3 931 €6 538 €---
712 300 €5 375 €3 785 €6 926 €---
812 546 €5 224 €3 634 €7 323 €---
912 797 €5 068 €3 478 €7 730 €---
1013 053 €4 907 €3 317 €8 147 €---
1113 314 €4 740 €3 150 €8 574 €---
1213 581 €4 568 €2 978 €9 013 €---
1313 852 €4 390 €2 800 €9 462 €---
1414 129 €4 207 €2 617 €9 923 €---
1514 412 €4 017 €2 427 €10 395 €---
1614 700 €3 821 €2 231 €10 879 €---
1714 994 €3 618 €2 028 €11 376 €---
1815 294 €3 409 €1 819 €11 885 €---
1915 600 €3 193 €1 603 €12 407 €---
2015 912 €2 969 €1 379 €12 943 €---
2116 230 €2 738 €1 148 €13 492 €---
2216 555 €2 500 €910 €14 055 €---
2316 886 €2 253 €663 €14 633 €---
2417 224 €1 999 €409 €15 225 €---
2517 568 €1 736 €146 €15 832 €---
TOTAL349 850 €118 489 €66 140 €231 361 €7 862 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 359 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 294 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 294 €-2 359 €+4 653 €
2+2 294 €+1 524 €+770 €
3+2 294 €+1 630 €+664 €
4+2 294 €+1 738 €+556 €
5+2 294 €+1 848 €+446 €
6+2 294 €+1 962 €+332 €
7+2 294 €+2 078 €+216 €
8+2 294 €+2 197 €+97 €
9+2 294 €+2 319 €-25 €
10+2 294 €+2 444 €-150 €
11+2 294 €+2 572 €-278 €
12+2 294 €+2 704 €-410 €
13+2 294 €+2 839 €-545 €
14+2 294 €+2 977 €-683 €
15+2 294 €+3 119 €-825 €
16+2 294 €+3 264 €-970 €
17+2 294 €+3 413 €-1 119 €
18+2 294 €+3 566 €-1 272 €
19+2 294 €+3 722 €-1 428 €
20+2 294 €+3 883 €-1 589 €
21+2 294 €+4 048 €-1 754 €
22+2 294 €+4 217 €-1 923 €
23+2 294 €+4 390 €-2 096 €
24+2 294 €+4 567 €-2 273 €
25+2 294 €+4 750 €-2 456 €
Total+57 350 €+69 408 €+-12 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →