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Appartement 4 pièces 81 m²

VilleBlois (41)
Surface81m²
Coût Total146 540€
Loyer Annuel9 391€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 271,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT T4 - 81.66 M² AVEC BALCON

BLOIS - Appartement T4 de 81,66 m²

Découvrez cet agréable appartement T4 de 81,66 m², situé dans une résidence sécurisée, offrant de beaux volumes et un cadre de vie pratique, à proximité des écoles et commerces.

Il se compose de : Une entrée, un lumineux salon-séjour ouvrant sur un balcon, une cuisine indépendante avec arrière-cuisine, deux chambres, dont une avec balcon, une salle de bains, WC indépendants.

Vous bénéficierez également d'une cave et d'un stationnement libre au pied de la résidence.

Un appartement fonctionnel et lumineux, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

A découvrir sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : VF-BLO-32019TB Date de réalisation du diagnostic : 11/08/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 132 Charges prévisionnelles annuelles : 1310 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 260 € et 3 100 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.600704, 1.317411
Total : 146 540€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 35 300€
Valeur du bien : 138 300€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9391€/an
Fourchette totale : 629€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7542€ - 11692€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 011,73 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 950 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :+21 050€ (+25.7%)
Marge achat-revente :-64 590€ (-78.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 760,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 856,90€
Coût de l'assurance :12 822,25€
Taxe foncière : 939,06€/an
Soit par mois : 78,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 109,17€/mois
Soit par an : 1 310,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 782,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 391 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 540 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 310 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 835 €
Revenus locatifs : +9 391 €
Charges déductibles : -42 835 €
Résultat foncier Année 1 : -33 445 €(Déficit de 33 445 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 045 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 535 €/an
Revenus locatifs : +9 391 €
Charges déductibles : -7 535 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12044.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 391 €42 840 €4 778 €-33 449 €21 400 €12 049 €12 049 €
29 578 €7 411 €4 650 €2 167 €--9 883 €
39 770 €7 279 €4 517 €2 491 €--7 391 €
49 965 €7 141 €4 379 €2 824 €--4 567 €
510 165 €6 999 €4 237 €3 165 €--1 402 €
610 368 €6 853 €4 091 €3 515 €---
710 575 €6 701 €3 939 €3 874 €---
810 787 €6 544 €3 782 €4 243 €---
911 003 €6 382 €3 620 €4 620 €---
1011 223 €6 215 €3 453 €5 008 €---
1111 447 €6 042 €3 280 €5 405 €---
1211 676 €5 863 €3 101 €5 813 €---
1311 910 €5 679 €2 917 €6 231 €---
1412 148 €5 488 €2 726 €6 660 €---
1512 391 €5 290 €2 528 €7 100 €---
1612 639 €5 086 €2 324 €7 552 €---
1712 891 €4 875 €2 114 €8 016 €---
1813 149 €4 658 €1 896 €8 492 €---
1913 412 €4 432 €1 671 €8 980 €---
2013 680 €4 200 €1 438 €9 481 €---
2113 954 €3 959 €1 197 €9 995 €---
2214 233 €3 711 €949 €10 522 €---
2314 518 €3 454 €692 €11 064 €---
2414 808 €3 188 €426 €11 620 €---
2515 104 €2 914 €152 €12 190 €---
TOTAL300 784 €173 206 €68 857 €127 579 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 972 €-6 420 €+8 392 €
2+1 972 €0 €+1 972 €
3+1 972 €0 €+1 972 €
4+1 972 €0 €+1 972 €
5+1 972 €0 €+1 972 €
6+1 972 €+634 €+1 338 €
7+1 972 €+1 162 €+810 €
8+1 972 €+1 273 €+699 €
9+1 972 €+1 386 €+586 €
10+1 972 €+1 502 €+470 €
11+1 972 €+1 622 €+350 €
12+1 972 €+1 744 €+228 €
13+1 972 €+1 869 €+103 €
14+1 972 €+1 998 €-26 €
15+1 972 €+2 130 €-158 €
16+1 972 €+2 266 €-294 €
17+1 972 €+2 405 €-433 €
18+1 972 €+2 547 €-575 €
19+1 972 €+2 694 €-722 €
20+1 972 €+2 844 €-872 €
21+1 972 €+2 998 €-1 026 €
22+1 972 €+3 157 €-1 185 €
23+1 972 €+3 319 €-1 347 €
24+1 972 €+3 486 €-1 514 €
25+1 972 €+3 657 €-1 685 €
Total+49 300 €+38 274 €+11 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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