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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLansargues (34)
Surface115m²
Coût Total266 100€
Loyer Annuel17 324€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 730,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 40 m²), 3 chambres, Exposition sud, Pas de balcon

LANSARGUES A découvrir sans tarder située à proximité immédiate du centre du village au rez-de-chaussée d'une maison divisée en deux appartements découvrez cet appartement T4 d'environ 115 m² situé sur une parcelle de 204,80 m² il se compose d'un séjour avec cuisine de 40,60 m² trois chambres une salle de bains et deux WC Rénovation complète à prévoir idéal pour un projet d'investissement ou une résidence principale à personnaliser. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Jessica ANDRIEUX Agence AMJ IMMO.

Ville : Lansargues
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34130
Coordonnées : 43.634725, 4.081346
Total : 266 100€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 51 180€
Valeur du bien : 250 180€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 12.55€/m²/mois
Fourchette : 10.04€ - 15.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1444€/mois
Loyer annuel estimé : 17324€/an
Fourchette totale : 1154€ - 1806€/mois
Fourchette annuelle : 13852€ - 21667€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 628,57 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :417 286 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-218 286€ (-52.3%)
Marge achat-revente :151 186€ (36.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 317,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 395,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 279,21€
Coût de l'assurance :23 283,75€
Taxe foncière : 1 732,40€/an
Soit par mois : 144,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 443,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 539,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rénovation
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et rénovation du garage avec murs en mauvais état
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - garage nécessitant nettoyage et rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 180 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rénovation:1 500€
    Rénovation garage: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lansargues (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 324 €/an
Calcul : 1 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 931 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 776 €
Revenus locatifs : +17 324 €
Charges déductibles : -62 776 €
Résultat foncier Année 1 : -45 452 €(Déficit de 45 452 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 596 €/an
Revenus locatifs : +17 324 €
Charges déductibles : -11 596 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 728 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24052.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 324 €62 785 €8 941 €-45 461 €21 400 €24 061 €24 061 €
217 670 €11 367 €8 704 €6 303 €--17 758 €
318 024 €11 122 €8 458 €6 902 €--10 855 €
418 384 €10 868 €8 204 €7 517 €--3 339 €
518 752 €10 605 €7 941 €8 147 €---
619 127 €10 333 €7 669 €8 794 €---
719 510 €10 051 €7 388 €9 458 €---
819 900 €9 760 €7 097 €10 139 €---
920 298 €9 459 €6 796 €10 838 €---
1020 704 €9 148 €6 484 €11 556 €---
1121 118 €8 826 €6 162 €12 292 €---
1221 540 €8 492 €5 828 €13 048 €---
1321 971 €8 147 €5 484 €13 824 €---
1422 410 €7 791 €5 127 €14 620 €---
1522 859 €7 421 €4 758 €15 437 €---
1623 316 €7 040 €4 376 €16 276 €---
1723 782 €6 645 €3 981 €17 138 €---
1824 258 €6 236 €3 572 €18 022 €---
1924 743 €5 813 €3 149 €18 930 €---
2025 238 €5 376 €2 712 €19 862 €---
2125 742 €4 923 €2 259 €20 819 €---
2226 257 €4 455 €1 791 €21 802 €---
2326 782 €3 971 €1 307 €22 812 €---
2427 318 €3 470 €806 €23 849 €---
2527 865 €2 951 €287 €24 913 €---
TOTAL554 892 €247 053 €129 279 €307 839 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 839 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 638 €-6 420 €+10 058 €
2+3 638 €0 €+3 638 €
3+3 638 €0 €+3 638 €
4+3 638 €0 €+3 638 €
5+3 638 €+1 443 €+2 195 €
6+3 638 €+2 638 €+1 000 €
7+3 638 €+2 837 €+801 €
8+3 638 €+3 042 €+596 €
9+3 638 €+3 252 €+386 €
10+3 638 €+3 467 €+171 €
11+3 638 €+3 688 €-50 €
12+3 638 €+3 914 €-276 €
13+3 638 €+4 147 €-509 €
14+3 638 €+4 386 €-748 €
15+3 638 €+4 631 €-993 €
16+3 638 €+4 883 €-1 245 €
17+3 638 €+5 141 €-1 503 €
18+3 638 €+5 407 €-1 769 €
19+3 638 €+5 679 €-2 041 €
20+3 638 €+5 959 €-2 321 €
21+3 638 €+6 246 €-2 608 €
22+3 638 €+6 541 €-2 903 €
23+3 638 €+6 844 €-3 206 €
24+3 638 €+7 155 €-3 517 €
25+3 638 €+7 474 €-3 836 €
Total+90 950 €+92 352 €+-1 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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