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Achat : Maison Cusset (03300)

Bien expiré
VilleCusset (03)
Surface89m²
Coût Total130 776€
Loyer Annuel9 186€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 833,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 89 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 4964 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Cusset Maison de ville d'une superficie habitable de 89m² comprenant: Au Rdc: Séjour 16m², Cuisine 7,60m², Petite Véranda Grand garage accolé de 32m² A l'étage: 2 Chambres de 16 & 14m², Salle d'eau avec Wc: 3.80m² Combles aménagés comprenant: 1 pièce 12m² avec chaudière, 1 petite pièce 7m² Terrain sur l'arrière avec abri de jardin Double vitrage PVC Chauffage ind au gaz

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.134760, 3.485960
Total : 130 776€
Prix d'acquisition : 74 200€
Travaux : 50 640€
Valeur du bien : 124 840€
Frais de notaire : 5 936€
Coût estimé : 5 936€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9186€/an
Fourchette totale : 595€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7135€ - 11827€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 675,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 619,11€
Coût de l'assurance :11 115,96€
Taxe foncière : 918,61€/an
Soit par mois : 76,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 765,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménagés avec laine soufflée
Quantité: surface combles aménagés (environ 19 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour 89 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 640 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:760€
    Isolation combles: 19 m² × 40€/m² = 760€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1875€/m² = 15000€ (meubles et électroménager inclus, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (douche, lavabo, WC, carrelage inclus, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant et peinture dans 3 chambres: 42 m² × 100€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Parquet flottant et peinture dans le salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:10 680€
    Mise aux normes électricité: 89 m² × 120€/m² = 10680€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 186 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 776 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 211 €
Revenus locatifs : +9 186 €
Charges déductibles : -56 211 €
Résultat foncier Année 1 : -47 025 €(Déficit de 47 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 571 €/an
Revenus locatifs : +9 186 €
Charges déductibles : -5 571 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25625.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230 €(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 186 €56 215 €4 212 €-47 029 €21 400 €25 629 €25 629 €
29 370 €5 461 €4 098 €3 908 €--21 721 €
39 557 €5 344 €3 980 €4 214 €--17 507 €
49 748 €5 222 €3 859 €4 526 €--12 981 €
59 943 €5 096 €3 733 €4 847 €--8 134 €
610 142 €4 967 €3 603 €5 176 €--2 959 €
710 345 €4 833 €3 469 €5 513 €---
810 552 €4 694 €3 331 €5 858 €---
910 763 €4 551 €3 188 €6 212 €---
1010 978 €4 403 €3 040 €6 575 €---
1111 198 €4 250 €2 887 €6 948 €---
1211 422 €4 092 €2 729 €7 329 €---
1311 650 €3 929 €2 566 €7 721 €---
1411 883 €3 761 €2 398 €8 122 €---
1512 121 €3 587 €2 224 €8 534 €---
1612 363 €3 407 €2 044 €8 956 €---
1712 611 €3 222 €1 858 €9 389 €---
1812 863 €3 030 €1 666 €9 833 €---
1913 120 €2 832 €1 468 €10 289 €---
2013 382 €2 627 €1 264 €10 756 €---
2113 650 €2 415 €1 052 €11 235 €---
2213 923 €2 197 €833 €11 726 €---
2314 202 €1 971 €608 €12 231 €---
2414 486 €1 738 €374 €12 748 €---
2514 775 €1 497 €133 €13 279 €---
TOTAL294 234 €145 340 €60 619 €148 894 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 186 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 929 €-6 420 €+8 349 €
2+1 929 €0 €+1 929 €
3+1 929 €0 €+1 929 €
4+1 929 €0 €+1 929 €
5+1 929 €0 €+1 929 €
6+1 929 €0 €+1 929 €
7+1 929 €+766 €+1 163 €
8+1 929 €+1 757 €+172 €
9+1 929 €+1 864 €+65 €
10+1 929 €+1 973 €-44 €
11+1 929 €+2 084 €-155 €
12+1 929 €+2 199 €-270 €
13+1 929 €+2 316 €-387 €
14+1 929 €+2 437 €-508 €
15+1 929 €+2 560 €-631 €
16+1 929 €+2 687 €-758 €
17+1 929 €+2 817 €-888 €
18+1 929 €+2 950 €-1 021 €
19+1 929 €+3 087 €-1 158 €
20+1 929 €+3 227 €-1 298 €
21+1 929 €+3 370 €-1 441 €
22+1 929 €+3 518 €-1 589 €
23+1 929 €+3 669 €-1 740 €
24+1 929 €+3 824 €-1 895 €
25+1 929 €+3 984 €-2 055 €
Total+48 225 €+44 668 €+3 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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