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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface120
Coût Total340 720
Loyer Annuel23 299
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.016700, 2.100000
Total : 340 720
Prix d'acquisition : 280 000
Travaux : 38 320
Valeur du bien : 318 320
Frais de notaire : 22 400
Coût estimé : 22 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1942€/mois
Loyer annuel estimé : 23299€/an
Fourchette totale : 1605€ - 2349€/mois
Fourchette annuelle : 19256€ - 28192€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 676,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :102,22€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 778,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 268,23
Coût de l'assurance :30 664,80
Taxe foncière : 2 329,94€/an
Soit par mois : 194,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 941,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 973,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 320(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (meubles, plan de travail, électroménager), Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€ (douche, lavabo, WC, carrelage), Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 560
    Peinture murs et plafonds 64 m²: 40€/m² × 64 = 2560€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 942 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 299 €/an
Calcul : 1 942 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 720 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 227 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 111
Revenus locatifs : +23 299
Charges déductibles : -53 111
Résultat foncier Année 1 : -29 811(Déficit de 29 811 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 19 111
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 791 €/an
Revenus locatifs : +23 299
Charges déductibles : -14 791
Résultat foncier Années 2+ : 8 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19111.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 29953 12211 245-29 82210 700 €19 122 €19 122 €
223 76514 50110 9449 265--9 857 €
324 24114 18910 63310 051---
424 72613 86810 31110 858---
525 22013 5359 97811 685---
625 72413 1919 63412 533---
726 23912 8359 27913 404---
826 76412 4688 91114 296---
927 29912 0888 53115 211---
1027 84511 6958 13816 150---
1128 40211 2887 73217 114---
1228 97010 8687 31118 102---
1329 54910 4346 87719 116---
1430 1409 9846 42820 156---
1530 7439 5205 96421 223---
1631 3589 0405 48322 318---
1731 9858 5444 98723 441---
1832 6258 0304 47424 594---
1933 2777 5003 94325 778---
2033 9436 9513 39526 992---
2134 6226 3842 82728 238---
2235 3145 7972 24129 517---
2336 0205 1911 63430 829---
2436 7414 5641 00832 177---
2537 4763 91635933 560---
TOTAL746 287289 502162 268456 78610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 456 786
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 299 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 893-3 210+8 103
2+4 8930+4 893
3+4 893+58+4 835
4+4 893+3 257+1 636
5+4 893+3 506+1 387
6+4 893+3 760+1 133
7+4 893+4 021+872
8+4 893+4 289+604
9+4 893+4 563+330
10+4 893+4 845+48
11+4 893+5 134-241
12+4 893+5 431-538
13+4 893+5 735-842
14+4 893+6 047-1 154
15+4 893+6 367-1 474
16+4 893+6 695-1 802
17+4 893+7 032-2 139
18+4 893+7 378-2 485
19+4 893+7 733-2 840
20+4 893+8 098-3 205
21+4 893+8 471-3 578
22+4 893+8 855-3 962
23+4 893+9 249-4 356
24+4 893+9 653-4 760
25+4 893+10 068-5 175
Total+122 325+137 036+-14 711
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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