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Appartement vesoul centre ville

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface70m²
Coût Total143 020€
Loyer Annuel7 152€
Rentabilité5.00%
Cashflow/mois-224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 414,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement lumineux et calme de 70 m² env – CENTRE VILLE – VESOUL en duplex au 1er et dernier étage d'une petite copropriété

il se compose de : une entrée avec placard, une cuisine toute équipée ouverte sur le salon-séjour baigné de lumière. L'espace nuit comprend 2 chambres dont une en duplex et un dressing une salle de bains avec toilettes et rangement.

Le bien offre de beaux volumes, une exposition idéale et un fort potentiel.

Les points forts du bien

  • Cuisine équipée
  • 2 belles chambres
  • Entrée avec rangements
  • Cave privative
  • Fenêtres PVC double vitrage
  • Appartement en dernier étage calme
  • stationnement privatif

Un quartier apprécié pour sa tranquillité et sa proximité immédiate :

des Commerces - des Écoles - des Transports -Plein Centre-ville et Espaces verts Jardin Anglais

  • La résidence est calme et offre un cadre de vie pratique et agréable.

Le chauffage est indépendant Gaz de ville et électricité à l’étage

Atout supplémentaire majeur : vendu avec sa place de parking, particulièrement prisée en centre-ville

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.622520, 6.159990
Total : 143 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 36 100€
Valeur du bien : 135 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7152€/an
Fourchette totale : 469€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5630€ - 9085€/an
Rentabilité brute :5.00%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,84 €/m²
Basé sur :283 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 829 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+21 171€ (+27.2%)
Marge achat-revente :-65 191€ (-83.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 760,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 468,50€
Coût de l'assurance :12 514,25€
Taxe foncière : 715,17€/an
Soit par mois : 59,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 595,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage indépendant au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour optimiser l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€/m² = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation:10 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 900€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 020 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 301 €
Revenus locatifs : +7 152 €
Charges déductibles : -42 301 €
Résultat foncier Année 1 : -35 150 €(Déficit de 35 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 750 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 201 €/an
Revenus locatifs : +7 152 €
Charges déductibles : -6 201 €
Résultat foncier Années 2+ : 950 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13749.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 152 €42 306 €4 990 €-35 154 €21 400 €13 754 €13 754 €
27 295 €6 076 €4 860 €1 219 €--12 535 €
37 441 €5 941 €4 725 €1 500 €--11 036 €
47 589 €5 801 €4 585 €1 788 €--9 247 €
57 741 €5 656 €4 441 €2 085 €--7 163 €
67 896 €5 507 €4 291 €2 390 €--4 773 €
78 054 €5 351 €4 136 €2 703 €--2 070 €
88 215 €5 190 €3 975 €3 025 €---
98 379 €5 024 €3 808 €3 356 €---
108 547 €4 851 €3 635 €3 696 €---
118 718 €4 672 €3 457 €4 046 €---
128 892 €4 487 €3 271 €4 405 €---
139 070 €4 295 €3 079 €4 775 €---
149 252 €4 096 €2 881 €5 155 €---
159 437 €3 891 €2 675 €5 546 €---
169 625 €3 677 €2 462 €5 948 €---
179 818 €3 456 €2 241 €6 361 €---
1810 014 €3 227 €2 012 €6 787 €---
1910 214 €2 990 €1 775 €7 224 €---
2010 419 €2 745 €1 529 €7 674 €---
2110 627 €2 490 €1 275 €8 137 €---
2210 840 €2 227 €1 011 €8 613 €---
2311 056 €1 954 €738 €9 102 €---
2411 278 €1 671 €455 €9 606 €---
2511 503 €1 378 €163 €10 125 €---
TOTAL229 072 €138 962 €72 469 €90 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502 €-6 420 €+7 922 €
2+1 502 €0 €+1 502 €
3+1 502 €0 €+1 502 €
4+1 502 €0 €+1 502 €
5+1 502 €0 €+1 502 €
6+1 502 €0 €+1 502 €
7+1 502 €0 €+1 502 €
8+1 502 €+286 €+1 216 €
9+1 502 €+1 007 €+495 €
10+1 502 €+1 109 €+393 €
11+1 502 €+1 214 €+288 €
12+1 502 €+1 322 €+180 €
13+1 502 €+1 432 €+70 €
14+1 502 €+1 547 €-45 €
15+1 502 €+1 664 €-162 €
16+1 502 €+1 784 €-282 €
17+1 502 €+1 908 €-406 €
18+1 502 €+2 036 €-534 €
19+1 502 €+2 167 €-665 €
20+1 502 €+2 302 €-800 €
21+1 502 €+2 441 €-939 €
22+1 502 €+2 584 €-1 082 €
23+1 502 €+2 731 €-1 229 €
24+1 502 €+2 882 €-1 380 €
25+1 502 €+3 037 €-1 535 €
Total+37 550 €+27 033 €+10 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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