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Appartement à vendre

VilleSaint-André-les-Alpes (04)
Surface38m²
Coût Total147 690€
Loyer Annuel5 287€
Rentabilité3.58%
Cashflow/mois-444€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 526,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 21 m²), 1 chambre, 1 parking: Parking, Digicode

EXCLUSIVITE. A pied du centre de St André les Alpes. Tous commerces et loisirs à proximité. Venez découvrir cet appartement de type T2 d'env. 40 m² + mezzanine de 13 m². Parking ainsi que deux caves, joli parc commun. Habitable mais remise au gout du jour à prévoir, Idéal pour bricoleurs, investisseurs ou en premier achat. Copro de 74 lots. charge de copropriété: 56 € / mois Réf 1689 Copropriété de 72 lots (Pas de procédure en cours).

Ville : Saint-André-les-Alpes
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04170
Coordonnées : 43.927742, 6.507598
Total : 147 690€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 85 050€
Valeur du bien : 143 050€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.59€/m²/mois
Fourchette : 9.06€ - 14.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 441€/mois
Loyer annuel estimé : 5287€/an
Fourchette totale : 344€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 4129€ - 6769€/an
Rentabilité brute :3.58%
Fourchette de rentabilité :2.80% - 4.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 760,99 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :66 917 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-8 917€ (-13.3%)
Marge achat-revente :-80 773€ (-120.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 596,82€
Coût de l'assurance :12 922,87€
Taxe foncière : 528,68€/an
Soit par mois : 44,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 56,00€/mois
Soit par an : 672,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 440,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-443,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 713 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (~12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon.
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - espace de vie nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la peinture et réparation des murs dans l'entrée.
Quantité: entrée (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée nécessite une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 050 €(2 238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:22 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 8000€ × 0.5 = 4000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1 300€ = 5200€, Main d'œuvre: 5200€ × 0.5 = 2600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 3000€ × 0.5 = 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:25 300€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€ = 8000€, Électroménager: 1 ensemble × 2 000€ = 2000€, Plomberie: 1 installation × 1 000€ = 1000€, Électricité: 1 installation × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 9000€ × 0.5 = 4500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4 000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 1 500€ = 1500€, Électricité: 1 installation × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 6000€ × 0.5 = 3000€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€ × 0.5 = 150€
  • Salon - Rafraîchissement:1 125€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€ × 0.5 = 225€
  • Entrée - Rénovation:375€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 150€ × 0.5 = 75€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Alpes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 42 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 287 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 690 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 529 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 901 €
Revenus locatifs : +5 287 €
Charges déductibles : -91 901 €
Résultat foncier Année 1 : -86 615 €(Déficit de 86 615 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 215 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 851 €/an
Revenus locatifs : +5 287 €
Charges déductibles : -6 851 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 565 €/an(Déficit de 1 565 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65214.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 287 €91 906 €5 139 €-86 619 €21 400 €65 219 €65 219 €
25 393 €6 722 €5 004 €-1 329 €1 329 €-65 219 €
35 500 €6 583 €4 865 €-1 082 €1 082 €-65 219 €
45 610 €6 439 €4 721 €-828 €828 €-65 219 €
55 723 €6 290 €4 572 €-567 €567 €-65 219 €
65 837 €6 135 €4 417 €-298 €298 €-65 219 €
75 954 €5 975 €4 257 €-21 €21 €-65 219 €
86 073 €5 809 €4 092 €264 €--64 956 €
96 194 €5 638 €3 920 €557 €--64 399 €
106 318 €5 460 €3 742 €859 €--63 540 €
116 445 €5 275 €3 558 €1 169 €--62 371 €
126 573 €5 085 €3 367 €1 489 €---
136 705 €4 887 €3 169 €1 818 €---
146 839 €4 682 €2 965 €2 157 €---
156 976 €4 470 €2 753 €2 505 €---
167 115 €4 251 €2 533 €2 865 €---
177 258 €4 023 €2 306 €3 234 €---
187 403 €3 788 €2 070 €3 615 €---
197 551 €3 544 €1 826 €4 007 €---
207 702 €3 291 €1 573 €4 411 €---
217 856 €3 029 €1 311 €4 827 €---
228 013 €2 758 €1 040 €5 255 €---
238 173 €2 477 €759 €5 696 €---
248 337 €2 186 €469 €6 151 €---
258 503 €1 885 €167 €6 619 €---
TOTAL169 337 €202 587 €74 597 €-33 250 €25 526 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 658 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -33 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 110 €-6 420 €+7 530 €
2+1 110 €-399 €+1 509 €
3+1 110 €-325 €+1 435 €
4+1 110 €-249 €+1 359 €
5+1 110 €-170 €+1 280 €
6+1 110 €-89 €+1 199 €
7+1 110 €-6 €+1 116 €
8+1 110 €0 €+1 110 €
9+1 110 €0 €+1 110 €
10+1 110 €0 €+1 110 €
11+1 110 €0 €+1 110 €
12+1 110 €+447 €+663 €
13+1 110 €+545 €+565 €
14+1 110 €+647 €+463 €
15+1 110 €+752 €+358 €
16+1 110 €+859 €+251 €
17+1 110 €+970 €+140 €
18+1 110 €+1 085 €+25 €
19+1 110 €+1 202 €-92 €
20+1 110 €+1 323 €-213 €
21+1 110 €+1 448 €-338 €
22+1 110 €+1 577 €-467 €
23+1 110 €+1 709 €-599 €
24+1 110 €+1 845 €-735 €
25+1 110 €+1 986 €-876 €
Total+27 750 €+8 737 €+19 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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