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Achat appartement

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface90m²
Coût Total296 000€
Loyer Annuel17 113€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-416€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 444,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 90 m², Bâtiment de 9 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Au 4ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel gaz, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Travaux

Dans résidence sécurisée et quartier en plein renouveau , appartement spacieux comprenant entrée avec placards, buanderie, cuisine ouverte, salon / séjour donnant sur grand balcon, 3 chambres dont une avec dressing , wc, salle d'eau .Cave, place de parking .Travaux de ravalements énergétiques pris en charge par les propriétaires . Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.058040, 2.094310
Total : 296 000€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 58 400€
Valeur du bien : 278 400€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17113€/an
Fourchette totale : 1200€ - 1695€/mois
Fourchette annuelle : 14399€ - 20339€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 462,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :86,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 549,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 859,29€
Coût de l'assurance :25 900,00€
Taxe foncière : 1 711,31€/an
Soit par mois : 142,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 426,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 841,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-415,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des factures d'énergie
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:12 000€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 100€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 113 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 036 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 711 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 825 €
Revenus locatifs : +17 113 €
Charges déductibles : -72 825 €
Résultat foncier Année 1 : -55 711 €(Déficit de 55 711 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 311 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 425 €/an
Revenus locatifs : +17 113 €
Charges déductibles : -14 425 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 689 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34311.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 113 €72 834 €9 887 €-55 721 €21 400 €34 321 €34 321 €
217 455 €14 171 €9 624 €3 285 €--31 036 €
317 804 €13 899 €9 351 €3 906 €--27 131 €
418 161 €13 617 €9 070 €4 544 €--22 587 €
518 524 €13 326 €8 778 €5 198 €--17 389 €
618 894 €13 024 €8 477 €5 870 €--11 519 €
719 272 €12 713 €8 166 €6 559 €--4 960 €
819 658 €12 391 €7 843 €7 267 €---
920 051 €12 057 €7 510 €7 994 €---
1020 452 €11 712 €7 165 €8 739 €---
1120 861 €11 356 €6 808 €9 505 €---
1221 278 €10 987 €6 439 €10 291 €---
1321 704 €10 605 €6 058 €11 098 €---
1422 138 €10 211 €5 663 €11 927 €---
1522 580 €9 802 €5 255 €12 778 €---
1623 032 €9 380 €4 833 €13 652 €---
1723 493 €8 943 €4 396 €14 549 €---
1823 962 €8 492 €3 944 €15 471 €---
1924 442 €8 025 €3 477 €16 417 €---
2024 931 €7 541 €2 994 €17 389 €---
2125 429 €7 041 €2 494 €18 388 €---
2225 938 €6 524 €1 977 €19 413 €---
2326 456 €5 990 €1 442 €20 467 €---
2426 986 €5 437 €889 €21 549 €---
2527 525 €4 865 €317 €22 661 €---
TOTAL548 137 €314 942 €142 859 €233 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 594 €-6 420 €+10 014 €
2+3 594 €0 €+3 594 €
3+3 594 €0 €+3 594 €
4+3 594 €0 €+3 594 €
5+3 594 €0 €+3 594 €
6+3 594 €0 €+3 594 €
7+3 594 €0 €+3 594 €
8+3 594 €+692 €+2 902 €
9+3 594 €+2 398 €+1 196 €
10+3 594 €+2 622 €+972 €
11+3 594 €+2 852 €+742 €
12+3 594 €+3 087 €+507 €
13+3 594 €+3 329 €+265 €
14+3 594 €+3 578 €+16 €
15+3 594 €+3 833 €-239 €
16+3 594 €+4 096 €-502 €
17+3 594 €+4 365 €-771 €
18+3 594 €+4 641 €-1 047 €
19+3 594 €+4 925 €-1 331 €
20+3 594 €+5 217 €-1 623 €
21+3 594 €+5 516 €-1 922 €
22+3 594 €+5 824 €-2 230 €
23+3 594 €+6 140 €-2 546 €
24+3 594 €+6 465 €-2 871 €
25+3 594 €+6 798 €-3 204 €
Total+89 850 €+69 958 €+19 892 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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