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Détails du bien

Bien expiré
VilleSelommes (41)
Surface75.49m²
Coût Total147 632€
Loyer Annuel7 180€
Rentabilité4.86%
Cashflow/mois-246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 900 €
Surface : 75.49 m²
Prix au m² : 1 018,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé sur l'axe Vendôme/Blois, ce pavillon sur sous-sol total offre un beau potentiel d'aménagement. Il comprend une entrée, un séjour, une cuisine indépendante, trois chambres, une salle d'eau et un WC séparé. L'ensemble est à rafraîchir entièrement et ne dispose actuellement d'aucun système de chauffage, permettant aux futurs acquéreurs de repenser le bien selon leurs envies. Vous bénéficierez également d'un sous-sol total, offrant de nombreuses possibilités de stockage, atelier, garage ou espace de bricolage. À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain d'environ 1 000 m², idéal pour les amoureux de nature et les projets d'aménagement. Un bien à fort potentiel, idéal pour une résidence principale ou un investissement après travaux. - https://www.century21-girault-vendome.com/mentions_legales/

Ville : Selommes
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.751024, 1.199267
Total : 147 632€
Prix d'acquisition : 76 900€
Travaux : 64 580€
Valeur du bien : 141 480€
Frais de notaire : 6 152€
Coût estimé : 6 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.49m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7180€/an
Fourchette totale : 480€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5764€ - 8945€/an
Rentabilité brute :4.86%
Fourchette de rentabilité :3.90% - 6.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 630,23 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 066 €
Prix d'achat :76 900 €
Décote à l'achat :-46 166€ (-37.5%)
Marge achat-revente :-24 566€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 805,41€
Coût de l'assurance :12 917,80€
Taxe foncière : 718,03€/an
Soit par mois : 59,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-245,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75.49 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75.49 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation complète
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans l'ensemble de la maison
Quantité: 75.49 m²
Raison: Absence de système électrique conforme aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 580 €(855 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 75.49 m² × 50€/m² = 3774.5€ (incluant main d'œuvre, arrondi à 3500€)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1100€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:1 500€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 75.49 m² × 120€/m² = 9058.8€ (incluant main d'œuvre, arrondi à 9000€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Selommes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 180 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 632 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 961 €
Revenus locatifs : +7 180 €
Charges déductibles : -70 961 €
Résultat foncier Année 1 : -63 781 €(Déficit de 63 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 381 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 381 €/an
Revenus locatifs : +7 180 €
Charges déductibles : -6 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42380.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 985 €(65% de 76 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 818 €/an
Calcul : 49 985 € × 3,636% = 1 818 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 180 €70 966 €5 151 €-63 786 €21 400 €42 386 €42 386 €
27 324 €6 252 €5 017 €1 072 €--41 313 €
37 470 €6 112 €4 878 €1 358 €--39 955 €
47 620 €5 968 €4 733 €1 652 €--38 303 €
57 772 €5 819 €4 584 €1 954 €--36 350 €
67 928 €5 664 €4 429 €2 264 €--34 086 €
78 086 €5 504 €4 269 €2 583 €--31 503 €
88 248 €5 338 €4 103 €2 910 €--28 593 €
98 413 €5 166 €3 931 €3 247 €--25 346 €
108 581 €4 987 €3 753 €3 594 €--21 752 €
118 753 €4 803 €3 568 €3 950 €--17 802 €
128 928 €4 612 €3 377 €4 316 €---
139 106 €4 413 €3 179 €4 693 €---
149 289 €4 208 €2 974 €5 080 €---
159 474 €3 996 €2 761 €5 479 €---
169 664 €3 776 €2 541 €5 888 €---
179 857 €3 548 €2 313 €6 309 €---
1810 054 €3 311 €2 077 €6 743 €---
1910 255 €3 067 €1 832 €7 189 €---
2010 460 €2 813 €1 578 €7 647 €---
2110 670 €2 551 €1 316 €8 119 €---
2210 883 €2 279 €1 044 €8 604 €---
2311 101 €1 997 €762 €9 104 €---
2411 323 €1 705 €470 €9 618 €---
2511 549 €1 403 €168 €10 147 €---
TOTAL229 988 €170 254 €74 805 €59 734 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508 €-6 420 €+7 928 €
2+1 508 €0 €+1 508 €
3+1 508 €0 €+1 508 €
4+1 508 €0 €+1 508 €
5+1 508 €0 €+1 508 €
6+1 508 €0 €+1 508 €
7+1 508 €0 €+1 508 €
8+1 508 €0 €+1 508 €
9+1 508 €0 €+1 508 €
10+1 508 €0 €+1 508 €
11+1 508 €0 €+1 508 €
12+1 508 €+1 295 €+213 €
13+1 508 €+1 408 €+100 €
14+1 508 €+1 524 €-16 €
15+1 508 €+1 644 €-136 €
16+1 508 €+1 766 €-258 €
17+1 508 €+1 893 €-385 €
18+1 508 €+2 023 €-515 €
19+1 508 €+2 157 €-649 €
20+1 508 €+2 294 €-786 €
21+1 508 €+2 436 €-928 €
22+1 508 €+2 581 €-1 073 €
23+1 508 €+2 731 €-1 223 €
24+1 508 €+2 885 €-1 377 €
25+1 508 €+3 044 €-1 536 €
Total+37 700 €+23 261 €+14 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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