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Détails du bien

Bien expiré
VilleSelommes (41)
Surface75.49
Coût Total147 632
Loyer Annuel7 180
Rentabilité4.86%
Cashflow/mois-246
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 900 €
Surface : 75.49 m²
Prix au m² : 1 018,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé sur l'axe Vendôme/Blois, ce pavillon sur sous-sol total offre un beau potentiel d'aménagement. Il comprend une entrée, un séjour, une cuisine indépendante, trois chambres, une salle d'eau et un WC séparé. L'ensemble est à rafraîchir entièrement et ne dispose actuellement d'aucun système de chauffage, permettant aux futurs acquéreurs de repenser le bien selon leurs envies. Vous bénéficierez également d'un sous-sol total, offrant de nombreuses possibilités de stockage, atelier, garage ou espace de bricolage. À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain d'environ 1 000 m², idéal pour les amoureux de nature et les projets d'aménagement. Un bien à fort potentiel, idéal pour une résidence principale ou un investissement après travaux. - https://www.century21-girault-vendome.com/mentions_legales/

Ville : Selommes
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.751024, 1.199267
Total : 147 632
Prix d'acquisition : 76 900
Travaux : 64 580
Valeur du bien : 141 480
Frais de notaire : 6 152
Coût estimé : 6 152
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.49
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7180€/an
Fourchette totale : 480€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5764€ - 8945€/an
Rentabilité brute :4.86%
Fourchette de rentabilité :3.90% - 6.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 630,23 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 066
Prix d'achat :76 900
Décote à l'achat :-46 166 (-37.5%)
Marge achat-revente :-24 566€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 632
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 805,41
Coût de l'assurance :12 917,80
Taxe foncière : 718,03€/an
Soit par mois : 59,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-245,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75.49 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75.49 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation complète
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans l'ensemble de la maison
Quantité: 75.49 m²
Raison: Absence de système électrique conforme aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 580(855 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 500
    Isolation combles: 75.49 m² × 50€/m² = 3774.5€ (incluant main d'œuvre, arrondi à 3500€)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1100€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:1 500
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:9 000
    Mise aux normes électricité: 75.49 m² × 120€/m² = 9058.8€ (incluant main d'œuvre, arrondi à 9000€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Selommes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 180 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 632 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 961
Revenus locatifs : +7 180
Charges déductibles : -70 961
Résultat foncier Année 1 : -63 781(Déficit de 63 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 381
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 381 €/an
Revenus locatifs : +7 180
Charges déductibles : -6 381
Résultat foncier Années 2+ : 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42380.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 985(65% de 76 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 818 €/an
Calcul : 49 985 € × 3,636% = 1 818
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 18070 9665 151-63 78621 400 €42 386 €42 386 €
27 3246 2525 0171 072--41 313 €
37 4706 1124 8781 358--39 955 €
47 6205 9684 7331 652--38 303 €
57 7725 8194 5841 954--36 350 €
67 9285 6644 4292 264--34 086 €
78 0865 5044 2692 583--31 503 €
88 2485 3384 1032 910--28 593 €
98 4135 1663 9313 247--25 346 €
108 5814 9873 7533 594--21 752 €
118 7534 8033 5683 950--17 802 €
128 9284 6123 3774 316---
139 1064 4133 1794 693---
149 2894 2082 9745 080---
159 4743 9962 7615 479---
169 6643 7762 5415 888---
179 8573 5482 3136 309---
1810 0543 3112 0776 743---
1910 2553 0671 8327 189---
2010 4602 8131 5787 647---
2110 6702 5511 3168 119---
2210 8832 2791 0448 604---
2311 1011 9977629 104---
2411 3231 7054709 618---
2511 5491 40316810 147---
TOTAL229 988170 25474 80559 73421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 734
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508-6 420+7 928
2+1 5080+1 508
3+1 5080+1 508
4+1 5080+1 508
5+1 5080+1 508
6+1 5080+1 508
7+1 5080+1 508
8+1 5080+1 508
9+1 5080+1 508
10+1 5080+1 508
11+1 5080+1 508
12+1 508+1 295+213
13+1 508+1 408+100
14+1 508+1 524-16
15+1 508+1 644-136
16+1 508+1 766-258
17+1 508+1 893-385
18+1 508+2 023-515
19+1 508+2 157-649
20+1 508+2 294-786
21+1 508+2 436-928
22+1 508+2 581-1 073
23+1 508+2 731-1 223
24+1 508+2 885-1 377
25+1 508+3 044-1 536
Total+37 700+23 261+14 439
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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