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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface69m²
Coût Total182 376€
Loyer Annuel10 217€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 843,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 16 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Gardien, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Nous vous proposons cet appartement de type 4, idéalement situé dans le quartier recherché d'Amouroux à Toulouse.

Le bien se compose de trois chambres lumineuses, parfaites pour accueillir une famille ou pour une collocation.

Il se compose d'une entrée, un grande cuisine séparée (possibilité de l'ouvrir sur le séjour), un dégagement, trois chambres, une salle de bains et un WC séparé.

En complément, l'appartement dispose d'une cave, offrant un espace de stockage supplémentaire, et une place de parking privative.

A voir absolument ! Surface CARREZ : 68.85 m²

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31500
Coordonnées : 43.627653, 1.464621
Total : 182 376€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 172 200€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10217€/an
Fourchette totale : 667€ - 1088€/mois
Fourchette annuelle : 7999€ - 13051€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 517,77 €/m²
Basé sur :456 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 726 €
Prix d'achat :127 200 €
Décote à l'achat :-46 526€ (-26.8%)
Marge achat-revente :-8 650€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 376€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 964,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 942,66€
Coût de l'assurance :15 957,90€
Taxe foncière : 1 021,74€/an
Soit par mois : 85,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 851,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et amélioration esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - amélioration nécessaire pour fonctionnalité et esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 217 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 376 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 927 €
Revenus locatifs : +10 217 €
Charges déductibles : -52 927 €
Résultat foncier Année 1 : -42 710 €(Déficit de 42 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 927 €/an
Revenus locatifs : +10 217 €
Charges déductibles : -7 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 290 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21309.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 217 €52 933 €6 273 €-42 715 €21 400 €21 315 €21 315 €
210 422 €7 768 €6 108 €2 654 €--18 662 €
310 630 €7 598 €5 937 €3 033 €--15 629 €
410 843 €7 421 €5 761 €3 422 €--12 207 €
511 060 €7 238 €5 578 €3 822 €--8 386 €
611 281 €7 049 €5 389 €4 232 €--4 153 €
711 506 €6 853 €5 193 €4 654 €---
811 737 €6 650 €4 990 €5 087 €---
911 971 €6 439 €4 779 €5 532 €---
1012 211 €6 222 €4 562 €5 989 €---
1112 455 €5 997 €4 337 €6 458 €---
1212 704 €5 763 €4 103 €6 941 €---
1312 958 €5 522 €3 862 €7 436 €---
1413 217 €5 272 €3 612 €7 945 €---
1513 482 €5 013 €3 353 €8 469 €---
1613 751 €4 745 €3 085 €9 006 €---
1714 026 €4 467 €2 807 €9 559 €---
1814 307 €4 180 €2 520 €10 127 €---
1914 593 €3 883 €2 223 €10 710 €---
2014 885 €3 575 €1 915 €11 310 €---
2115 183 €3 256 €1 596 €11 927 €---
2215 486 €2 926 €1 266 €12 561 €---
2315 796 €2 584 €924 €13 212 €---
2416 112 €2 230 €570 €13 882 €---
2516 434 €1 863 €203 €14 571 €---
TOTAL327 267 €177 444 €90 943 €149 823 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 823 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 146 €-6 420 €+8 566 €
2+2 146 €0 €+2 146 €
3+2 146 €0 €+2 146 €
4+2 146 €0 €+2 146 €
5+2 146 €0 €+2 146 €
6+2 146 €0 €+2 146 €
7+2 146 €+150 €+1 996 €
8+2 146 €+1 526 €+620 €
9+2 146 €+1 660 €+486 €
10+2 146 €+1 797 €+349 €
11+2 146 €+1 938 €+208 €
12+2 146 €+2 082 €+64 €
13+2 146 €+2 231 €-85 €
14+2 146 €+2 384 €-238 €
15+2 146 €+2 541 €-395 €
16+2 146 €+2 702 €-556 €
17+2 146 €+2 868 €-722 €
18+2 146 €+3 038 €-892 €
19+2 146 €+3 213 €-1 067 €
20+2 146 €+3 393 €-1 247 €
21+2 146 €+3 578 €-1 432 €
22+2 146 €+3 768 €-1 622 €
23+2 146 €+3 964 €-1 818 €
24+2 146 €+4 165 €-2 019 €
25+2 146 €+4 371 €-2 225 €
Total+53 650 €+44 947 €+8 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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