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Investissement LOCATIF 4 pièces EZY SUR EURE

Bien expiré
VilleÉzy-sur-Eure (27)
Surface104.47m²
Coût Total227 756€
Loyer Annuel13 182€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 700 €
Surface : 104.47 m²
Prix au m² : 1 777,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif

Loft composé d'une entrée, une salon-séjour, une cuisine aménagée américaine, wc. A l'étage : palier, trois chambres, salle de bains/douche. WC. Deux places de parking. Interphone. Copropriété de 268 lots (Pas de procédure en cours). - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/154788.pdf

Ville : Ézy-sur-Eure
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27530
Coordonnées : 48.862979, 1.423398
Total : 227 756€
Prix d'acquisition : 185 700€
Travaux : 27 200€
Valeur du bien : 212 900€
Frais de notaire : 14 856€
Coût estimé : 14 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104.47m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13182€/an
Fourchette totale : 924€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 11086€ - 15673€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 756€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 120,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :68,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 189,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 469,02€
Coût de l'assurance :20 498,04€
Taxe foncière : 1 318,16€/an
Soit par mois : 109,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 098,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 298,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager un peu daté.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des rangements.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - entrée bien entretenue.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:5 100€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Parquet flottant: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Réfection électricité: 3 chambres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Entretien parquet: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Entrée:300€
    Peinture murs: 5 m² × 30€/m² = 150€, Entretien rangements: 5 m² × 20€/m² = 100€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ézy-sur-Eure (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 182 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 756 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 848 €
Revenus locatifs : +13 182 €
Charges déductibles : -36 848 €
Résultat foncier Année 1 : -23 666 €(Déficit de 23 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 648 €/an
Revenus locatifs : +13 182 €
Charges déductibles : -9 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2265.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 705 €(65% de 185 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 389 €/an
Calcul : 120 705 € × 3,636% = 4 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 182 €36 855 €7 517 €-23 673 €21 400 €2 273 €2 273 €
213 445 €9 454 €7 316 €3 992 €---
313 714 €9 246 €7 108 €4 469 €---
413 988 €9 031 €6 892 €4 958 €---
514 268 €8 808 €6 670 €5 460 €---
614 554 €8 578 €6 440 €5 975 €---
714 845 €8 341 €6 202 €6 504 €---
815 142 €8 095 €5 957 €7 047 €---
915 444 €7 841 €5 703 €7 604 €---
1015 753 €7 578 €5 440 €8 175 €---
1116 068 €7 306 €5 168 €8 762 €---
1216 390 €7 025 €4 887 €9 364 €---
1316 718 €6 735 €4 597 €9 982 €---
1417 052 €6 435 €4 297 €10 617 €---
1517 393 €6 124 €3 986 €11 268 €---
1617 741 €5 804 €3 665 €11 937 €---
1718 096 €5 472 €3 334 €12 624 €---
1818 457 €5 129 €2 991 €13 329 €---
1918 827 €4 774 €2 636 €14 053 €---
2019 203 €4 407 €2 269 €14 796 €---
2119 587 €4 028 €1 890 €15 559 €---
2219 979 €3 636 €1 498 €16 343 €---
2320 379 €3 231 €1 093 €17 148 €---
2420 786 €2 812 €673 €17 975 €---
2521 202 €2 378 €240 €18 824 €---
TOTAL422 212 €189 121 €108 469 €233 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 768 €-6 420 €+9 188 €
2+2 768 €+516 €+2 252 €
3+2 768 €+1 341 €+1 427 €
4+2 768 €+1 487 €+1 281 €
5+2 768 €+1 638 €+1 130 €
6+2 768 €+1 793 €+975 €
7+2 768 €+1 951 €+817 €
8+2 768 €+2 114 €+654 €
9+2 768 €+2 281 €+487 €
10+2 768 €+2 453 €+315 €
11+2 768 €+2 629 €+139 €
12+2 768 €+2 809 €-41 €
13+2 768 €+2 995 €-227 €
14+2 768 €+3 185 €-417 €
15+2 768 €+3 381 €-613 €
16+2 768 €+3 581 €-813 €
17+2 768 €+3 787 €-1 019 €
18+2 768 €+3 999 €-1 231 €
19+2 768 €+4 216 €-1 448 €
20+2 768 €+4 439 €-1 671 €
21+2 768 €+4 668 €-1 900 €
22+2 768 €+4 903 €-2 135 €
23+2 768 €+5 144 €-2 376 €
24+2 768 €+5 392 €-2 624 €
25+2 768 €+5 647 €-2 879 €
Total+69 200 €+69 927 €+-727 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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