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Vente appartement hyper centre bergerac

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface81m²
Coût Total136 920€
Loyer Annuel9 949€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans l'hyper centre de Bergerac, appartement duplex de type 3 de 81 m2 Vendu loué Loyer actuel 550 euros Il se compose d'une grande pièce à vivre lumineuse, d'une cuisine indépendante d'une salle d'eau avec cabine de douche, d'une chambre avec accès sur la terrasse. A l'étage, une grande chambre avec bureau

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.854490, 0.484540
Total : 136 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 129 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 829€/mois
Loyer annuel estimé : 9949€/an
Fourchette totale : 616€ - 1116€/mois
Fourchette annuelle : 7390€ - 13394€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 716,14€
Coût de l'assurance :11 980,50€
Taxe foncière : 994,93€/an
Soit par mois : 82,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 829,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cabine de douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 550€ = 4400€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1300€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 829 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 949 €/an
Calcul : 829 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 206 €
Revenus locatifs : +9 949 €
Charges déductibles : -36 206 €
Résultat foncier Année 1 : -26 257 €(Déficit de 26 257 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 857 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 206 €/an
Revenus locatifs : +9 949 €
Charges déductibles : -6 206 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 743 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4856.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 949 €36 211 €4 737 €-26 261 €21 400 €4 861 €4 861 €
210 148 €6 087 €4 612 €4 062 €--800 €
310 351 €5 958 €4 484 €4 393 €---
410 558 €5 825 €4 351 €4 733 €---
510 769 €5 687 €4 213 €5 082 €---
610 985 €5 545 €4 070 €5 440 €---
711 205 €5 397 €3 923 €5 808 €---
811 429 €5 244 €3 770 €6 185 €---
911 657 €5 085 €3 611 €6 572 €---
1011 890 €4 921 €3 447 €6 969 €---
1112 128 €4 751 €3 277 €7 377 €---
1212 371 €4 575 €3 101 €7 795 €---
1312 618 €4 393 €2 919 €8 225 €---
1412 870 €4 204 €2 730 €8 666 €---
1513 128 €4 009 €2 535 €9 119 €---
1613 390 €3 806 €2 332 €9 584 €---
1713 658 €3 597 €2 123 €10 062 €---
1813 931 €3 380 €1 906 €10 552 €---
1914 210 €3 155 €1 681 €11 055 €---
2014 494 €2 922 €1 448 €11 572 €---
2114 784 €2 681 €1 207 €12 103 €---
2215 080 €2 431 €957 €12 648 €---
2315 381 €2 173 €699 €13 208 €---
2415 689 €1 905 €431 €13 784 €---
2516 003 €1 628 €154 €14 375 €---
TOTAL318 678 €135 570 €68 716 €183 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 089 €-6 420 €+8 509 €
2+2 089 €0 €+2 089 €
3+2 089 €+1 078 €+1 011 €
4+2 089 €+1 420 €+669 €
5+2 089 €+1 525 €+564 €
6+2 089 €+1 632 €+457 €
7+2 089 €+1 742 €+347 €
8+2 089 €+1 855 €+234 €
9+2 089 €+1 972 €+117 €
10+2 089 €+2 091 €-2 €
11+2 089 €+2 213 €-124 €
12+2 089 €+2 339 €-250 €
13+2 089 €+2 468 €-379 €
14+2 089 €+2 600 €-511 €
15+2 089 €+2 736 €-647 €
16+2 089 €+2 875 €-786 €
17+2 089 €+3 018 €-929 €
18+2 089 €+3 166 €-1 077 €
19+2 089 €+3 317 €-1 228 €
20+2 089 €+3 472 €-1 383 €
21+2 089 €+3 631 €-1 542 €
22+2 089 €+3 795 €-1 706 €
23+2 089 €+3 963 €-1 874 €
24+2 089 €+4 135 €-2 046 €
25+2 089 €+4 312 €-2 223 €
Total+52 225 €+54 933 €+-2 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 229 jours
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