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Maison - 5 pièce(s) - 102 m²

VilleSenonches (28)
Surface102m²
Coût Total161 880€
Loyer Annuel9 985€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 029,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Melanie Pilette vous propose: Située au cOEur du centre-ville de Senonches, cette charmante maison de ville authentique vous séduira par son atmosphère chaleureuse et son beau potentiel.

Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine récente entièrement aménagée et équipée, ainsi que d'une chambre, une salle d'eau et un WC.

À l'étage, vous découvrirez deux chambres, un bureau et une salle d'eau avec WC.

Le second étage propose un grenier aménageable, offrant une possibilité d'agrandissement selon vos envies.

Des travaux sont à prévoir : si le rez-de-chaussée a été entièrement rénové, l'étage nécessite une rénovation, laissant place à un fort potentiel d'aménagement.

À l'extérieur, vous bénéficierez d'un jardin, de deux dépendances et d'une cave.

Idéalement située à proximité immédiate des commerces, des écoles et de toutes les commodités, cette maison constitue un cadre de vie pratique et agréable, parfait pour une famille.

Une belle opportunité à ne pas manquer à Senonches. Contactez-moi pour organiser une visite et en apprécier tout le potentiel.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Melanie Pilette mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chartres sous le numéro 908548027, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 102
  • Surface totale : 102
  • Superficie terrain : 220
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 5
  • Nb. de salles d'eau : 2
  • Nb. de WC : 1
  • Cave
Ville : Senonches
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28250
Coordonnées : 48.561821, 1.021975
Total : 161 880€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 48 480€
Valeur du bien : 153 480€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9985€/an
Fourchette totale : 668€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 8014€ - 12440€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 372,55 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 000 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-35 000€ (-25.0%)
Marge achat-revente :-21 880€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :64,75€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 857,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 807,68€
Coût de l'assurance :19 425,60€
Taxe foncière : 998,50€/an
Soit par mois : 83,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 832,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 480 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 120€
    Isolation combles: 102 m² × 60€/m² = 6120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:10 200€
    Mise aux normes électricité: 102 m² × 100€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Senonches (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 985 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 880 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 777 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 513 €
Revenus locatifs : +9 985 €
Charges déductibles : -55 513 €
Résultat foncier Année 1 : -45 528 €(Déficit de 45 528 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 033 €/an
Revenus locatifs : +9 985 €
Charges déductibles : -7 033 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 952 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24127.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 985 €55 518 €5 262 €-45 533 €21 400 €24 133 €24 133 €
210 185 €6 896 €5 120 €3 289 €--20 844 €
310 388 €6 749 €4 974 €3 639 €--17 205 €
410 596 €6 598 €4 822 €3 998 €--13 207 €
510 808 €6 442 €4 666 €4 367 €--8 840 €
611 024 €6 280 €4 504 €4 744 €--4 096 €
711 245 €6 113 €4 337 €5 132 €---
811 470 €5 940 €4 164 €5 530 €---
911 699 €5 762 €3 986 €5 937 €---
1011 933 €5 577 €3 802 €6 356 €---
1112 172 €5 387 €3 611 €6 785 €---
1212 415 €5 190 €3 414 €7 226 €---
1312 663 €4 986 €3 211 €7 677 €---
1412 917 €4 776 €3 000 €8 141 €---
1513 175 €4 558 €2 783 €8 617 €---
1613 438 €4 334 €2 558 €9 105 €---
1713 707 €4 102 €2 326 €9 606 €---
1813 981 €3 862 €2 086 €10 120 €---
1914 261 €3 614 €1 838 €10 647 €---
2014 546 €3 358 €1 582 €11 188 €---
2114 837 €3 093 €1 318 €11 744 €---
2215 134 €2 820 €1 044 €12 314 €---
2315 437 €2 537 €761 €12 900 €---
2415 745 €2 245 €469 €13 501 €---
2516 060 €1 943 €167 €14 117 €---
TOTAL319 823 €168 676 €75 808 €151 147 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 147 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 097 €-6 420 €+8 517 €
2+2 097 €0 €+2 097 €
3+2 097 €0 €+2 097 €
4+2 097 €0 €+2 097 €
5+2 097 €0 €+2 097 €
6+2 097 €0 €+2 097 €
7+2 097 €+311 €+1 786 €
8+2 097 €+1 659 €+438 €
9+2 097 €+1 781 €+316 €
10+2 097 €+1 907 €+190 €
11+2 097 €+2 036 €+61 €
12+2 097 €+2 168 €-71 €
13+2 097 €+2 303 €-206 €
14+2 097 €+2 442 €-345 €
15+2 097 €+2 585 €-488 €
16+2 097 €+2 731 €-634 €
17+2 097 €+2 882 €-785 €
18+2 097 €+3 036 €-939 €
19+2 097 €+3 194 €-1 097 €
20+2 097 €+3 357 €-1 260 €
21+2 097 €+3 523 €-1 426 €
22+2 097 €+3 694 €-1 597 €
23+2 097 €+3 870 €-1 773 €
24+2 097 €+4 050 €-1 953 €
25+2 097 €+4 235 €-2 138 €
Total+52 425 €+45 344 €+7 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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