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Maison de village 4 pièces 63 m²

VilleThuir (66)
Surface63m²
Coût Total112 060€
Loyer Annuel8 247€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 936,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 63 m² - THUIR - CENTRE

Découvrez cette charmante maison de village de 63 m², idéalement située en plein cœur de Thuir, à deux pas des commerces.

Elle offre deux chambres lumineuses, une salle d'eau entièrement rénovée, et un double vitrage récent pour un confort optimal.

Bien que des travaux légers soient à prévoir, cette petite maison pleine de potentiel devient une opportunité à petit prix, idéale pour un premier achat ou un investissement.

Ne laissez pas passer cette chance au cœur du village ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1240.0 € et 1700.0 €, indexées à l'année 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Brayan DHERDT EI, agent commercial (RSAC 921865945) Référence annonce : 869 Consommation énergétique : 276 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 9 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Thuir
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66300
Coordonnées : 42.636563, 2.756940
Total : 112 060€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 48 340€
Valeur du bien : 107 340€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.91€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 14.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 687€/mois
Loyer annuel estimé : 8247€/an
Fourchette totale : 509€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6112€ - 11128€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 100 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 300 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-73 300€ (-55.4%)
Marge achat-revente :20 240€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 547,31€
Coût de l'assurance :9 805,25€
Taxe foncière : 824,66€/an
Soit par mois : 68,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 687,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3.0/5 visible - hall d'entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 340 €(767 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (18 m²) × 1000€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 640€
    Parquet flottant: 22 m² × 120€/m² = 2640€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rénovation légère:600€
    Peinture murs hall d'entrée: 5 m² × 80€/m² = 400€, Remplacement carrelage: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thuir (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 247 €/an
Calcul : 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 060 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 263 €
Revenus locatifs : +8 247 €
Charges déductibles : -53 263 €
Résultat foncier Année 1 : -45 016 €(Déficit de 45 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 923 €/an
Revenus locatifs : +8 247 €
Charges déductibles : -4 923 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23616.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 247 €53 266 €3 710 €-45 020 €21 400 €23 620 €23 620 €
28 412 €4 827 €3 610 €3 584 €--20 035 €
38 580 €4 725 €3 508 €3 855 €--16 180 €
48 751 €4 619 €3 402 €4 133 €--12 048 €
58 926 €4 509 €3 292 €4 417 €--7 630 €
69 105 €4 396 €3 179 €4 709 €--2 921 €
79 287 €4 278 €3 062 €5 009 €---
89 473 €4 157 €2 940 €5 315 €---
99 662 €4 032 €2 815 €5 630 €---
109 855 €3 902 €2 686 €5 953 €---
1110 053 €3 768 €2 552 €6 284 €---
1210 254 €3 630 €2 413 €6 624 €---
1310 459 €3 487 €2 270 €6 972 €---
1410 668 €3 338 €2 122 €7 329 €---
1510 881 €3 185 €1 968 €7 696 €---
1611 099 €3 027 €1 810 €8 072 €---
1711 321 €2 863 €1 646 €8 458 €---
1811 547 €2 694 €1 477 €8 854 €---
1911 778 €2 519 €1 302 €9 260 €---
2012 014 €2 338 €1 121 €9 676 €---
2112 254 €2 150 €933 €10 104 €---
2212 499 €1 957 €740 €10 542 €---
2312 749 €1 757 €540 €10 993 €---
2413 004 €1 550 €333 €11 455 €---
2513 264 €1 336 €119 €11 929 €---
TOTAL264 142 €132 309 €53 547 €131 833 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 732 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 732 €-6 420 €+8 152 €
2+1 732 €0 €+1 732 €
3+1 732 €0 €+1 732 €
4+1 732 €0 €+1 732 €
5+1 732 €0 €+1 732 €
6+1 732 €0 €+1 732 €
7+1 732 €+626 €+1 106 €
8+1 732 €+1 595 €+137 €
9+1 732 €+1 689 €+43 €
10+1 732 €+1 786 €-54 €
11+1 732 €+1 885 €-153 €
12+1 732 €+1 987 €-255 €
13+1 732 €+2 092 €-360 €
14+1 732 €+2 199 €-467 €
15+1 732 €+2 309 €-577 €
16+1 732 €+2 422 €-690 €
17+1 732 €+2 537 €-805 €
18+1 732 €+2 656 €-924 €
19+1 732 €+2 778 €-1 046 €
20+1 732 €+2 903 €-1 171 €
21+1 732 €+3 031 €-1 299 €
22+1 732 €+3 163 €-1 431 €
23+1 732 €+3 298 €-1 566 €
24+1 732 €+3 436 €-1 704 €
25+1 732 €+3 579 €-1 847 €
Total+43 300 €+39 550 €+3 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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