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Appartement à vendre Pithiviers

VillePithiviers (45)
Surface68m²
Coût Total126 240€
Loyer Annuel7 866€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 323,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 25
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique

Appartement duplex en plein coeur de Pithiviers – 68 m² Situé au sein d'une petite copropriété, cet appartement en duplex de 68 m², au 1er étage, bénéficie d'un emplacement idéal en centre-ville, à proximité immédiate des commerces et des commodités. Il se compose d'un couloir desservant une cuisine, une agréable et lumineuse pièce de vie, une chambre, un WC indépendant ainsi qu'un espace dressing. À l'étage, vous découvrirez une seconde chambre et une salle d'eau. Un cagibi complète ce bien offrant un espace de rangement supplémentaire très appréciable au quotidien. A deux pas des écoles et des commerces Plusieurs parkings à proximité immédiate Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous par téléphone. - https://files.netty.immo/file/company51105kou/157/61cGB/bareme_honoraire_302152.pdf

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.175993, 2.255705
Total : 126 240€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 29 040€
Valeur du bien : 119 040€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7866€/an
Fourchette totale : 536€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6431€ - 9623€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 323,53 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 000 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :0€ (-0.0%)
Marge achat-revente :-36 240€ (-40.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 650,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 318,24€
Coût de l'assurance :9 468,00€
Taxe foncière : 786,65€/an
Soit par mois : 65,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 655,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour chambres sans photo - nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² (carrelage et sanitaires)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec signes d'usure
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'espace buanderie avec peinture et nettoyage
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 040 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage et sanitaires: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:240€
    Rafraîchissement peinture: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 866 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 240 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 118 €
Revenus locatifs : +7 866 €
Charges déductibles : -36 118 €
Résultat foncier Année 1 : -28 251 €(Déficit de 28 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 078 €/an
Revenus locatifs : +7 866 €
Charges déductibles : -7 078 €
Résultat foncier Années 2+ : 789 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6851.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 866 €36 122 €4 116 €-28 255 €21 400 €6 855 €6 855 €
28 024 €6 971 €4 005 €1 053 €--5 802 €
38 184 €6 856 €3 891 €1 328 €--4 474 €
48 348 €6 738 €3 773 €1 610 €--2 864 €
58 515 €6 616 €3 650 €1 899 €--965 €
68 685 €6 489 €3 524 €2 196 €---
78 859 €6 359 €3 393 €2 500 €---
89 036 €6 224 €3 258 €2 812 €---
99 217 €6 084 €3 119 €3 133 €---
109 401 €5 940 €2 975 €3 461 €---
119 589 €5 791 €2 826 €3 798 €---
129 781 €5 637 €2 672 €4 144 €---
139 977 €5 478 €2 513 €4 499 €---
1410 176 €5 313 €2 348 €4 863 €---
1510 380 €5 143 €2 178 €5 236 €---
1610 587 €4 968 €2 002 €5 620 €---
1710 799 €4 786 €1 821 €6 013 €---
1811 015 €4 598 €1 633 €6 417 €---
1911 235 €4 404 €1 439 €6 831 €---
2011 460 €4 204 €1 239 €7 256 €---
2111 689 €3 997 €1 031 €7 692 €---
2211 923 €3 783 €817 €8 140 €---
2312 161 €3 561 €596 €8 600 €---
2412 405 €3 333 €367 €9 072 €---
2512 653 €3 096 €131 €9 556 €---
TOTAL251 965 €162 492 €59 318 €89 473 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 473 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652 €-6 420 €+8 072 €
2+1 652 €0 €+1 652 €
3+1 652 €0 €+1 652 €
4+1 652 €0 €+1 652 €
5+1 652 €0 €+1 652 €
6+1 652 €+369 €+1 283 €
7+1 652 €+750 €+902 €
8+1 652 €+844 €+808 €
9+1 652 €+940 €+712 €
10+1 652 €+1 038 €+614 €
11+1 652 €+1 139 €+513 €
12+1 652 €+1 243 €+409 €
13+1 652 €+1 350 €+302 €
14+1 652 €+1 459 €+193 €
15+1 652 €+1 571 €+81 €
16+1 652 €+1 686 €-34 €
17+1 652 €+1 804 €-152 €
18+1 652 €+1 925 €-273 €
19+1 652 €+2 049 €-397 €
20+1 652 €+2 177 €-525 €
21+1 652 €+2 308 €-656 €
22+1 652 €+2 442 €-790 €
23+1 652 €+2 580 €-928 €
24+1 652 €+2 722 €-1 070 €
25+1 652 €+2 867 €-1 215 €
Total+41 300 €+26 842 €+14 458 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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