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Maison de village de 102 m2 avec local commercial de 100 m2,

VilleBarran (32)
Surface304
Coût Total260 440
Loyer Annuel27 463
Rentabilité10.54%
Cashflow/mois+681
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 559,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Maison de village d'environ 102 m2 habitables, bénéficiant d'un beau potentiel d'évolution avec 102 m2 supplémentaires au deuxième étage pouvant être aménagés selon vos envies. Le bien comprend également un local commercial d'environ 100 m2 libre de tout occupant, idéal pour une activité professionnelle ou un projet d'investissement. La partie habitation se compose de quatre grandes chambres, d'un vaste séjour-salon lumineux de 46 m2 et d'une spacieuse cuisine de 25 m2. Vous disposerez également de deux WC. Le bien se compose d'un insert et de la climatisation. À l'extérieur, un jardin et une agréable terrasse viennent compléter l'ensemble, offrant un espace de détente appréciable. Le bien est équipé de deux compteurs électriques indépendants, permettant une gestion distincte des espaces habitation et commercial.

  • http://www.limmobilier-en-gascogne.com/
Ville : Barran
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32350
Coordonnées : 43.611215, 0.435170
Total : 260 440
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 76 840
Valeur du bien : 246 840
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2289€/mois
Loyer annuel estimé : 27463€/an
Fourchette totale : 1773€ - 2955€/mois
Fourchette annuelle : 21270€ - 35458€/an
Rentabilité brute :10.54%
Fourchette de rentabilité :8.17% - 13.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :812,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 000
Prix d'achat :170 000
Décote à l'achat :-77 000 (-31.2%)
Marge achat-revente :-13 440€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 301,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :78,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 379,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 869,64
Coût de l'assurance :23 439,60
Taxe foncière : 2 746,26€/an
Soit par mois : 228,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 288,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 608,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :680,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: surface maison en m² (304 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 304 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 38 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 304 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 840(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 660
    Isolation toiture/combles: 304 m² × 40€/m² = 12160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:32 400
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 800€/fenêtre = 30400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barran (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 560✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 289 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 463 €/an
Calcul : 2 289 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 440 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 938 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 473
Revenus locatifs : +27 463
Charges déductibles : -89 473
Résultat foncier Année 1 : -62 011(Déficit de 62 011 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 611
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 633 €/an
Revenus locatifs : +27 463
Charges déductibles : -12 633
Résultat foncier Années 2+ : 14 829 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40610.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 46389 4828 958-62 01921 400 €40 619 €40 619 €
228 01212 4068 72315 605--25 014 €
328 57212 1638 47916 409--8 604 €
429 14411 9118 22717 233---
529 72611 6497 96518 077---
630 32111 3797 69518 942---
730 92711 0997 41519 828---
831 54610 8097 12520 737---
932 17710 5096 82521 668---
1032 82010 1986 51422 622---
1133 4779 8776 19323 600---
1234 1469 5445 86024 603---
1334 8299 1995 51525 631---
1435 5268 8425 15826 684---
1536 2368 4724 78827 764---
1636 9618 0894 40528 872---
1737 7007 6934 00930 007---
1838 4547 2833 59931 172---
1939 2236 8583 17432 366---
2040 0086 4182 73433 590---
2140 8085 9632 27934 845---
2241 6245 4911 80736 133---
2342 4575 0031 31937 454---
2443 3064 49781438 808---
2544 1723 97429040 198---
TOTAL879 636298 806129 870580 83021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 580 830
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 767-6 420+12 187
2+5 7670+5 767
3+5 7670+5 767
4+5 767+2 589+3 178
5+5 767+5 423+344
6+5 767+5 683+84
7+5 767+5 949-182
8+5 767+6 221-454
9+5 767+6 500-733
10+5 767+6 787-1 020
11+5 767+7 080-1 313
12+5 767+7 381-1 614
13+5 767+7 689-1 922
14+5 767+8 005-2 238
15+5 767+8 329-2 562
16+5 767+8 662-2 895
17+5 767+9 002-3 235
18+5 767+9 352-3 585
19+5 767+9 710-3 943
20+5 767+10 077-4 310
21+5 767+10 454-4 687
22+5 767+10 840-5 073
23+5 767+11 236-5 469
24+5 767+11 642-5 875
25+5 767+12 059-6 292
Total+144 175+174 249+-30 074
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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