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Maison de village de 102 m2 avec local commercial de 100 m2,

Bien expiré
VilleBarran (32)
Surface304m²
Coût Total260 440€
Loyer Annuel27 463€
Rentabilité10.54%
Cashflow/mois+681€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 559,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Maison de village d'environ 102 m2 habitables, bénéficiant d'un beau potentiel d'évolution avec 102 m2 supplémentaires au deuxième étage pouvant être aménagés selon vos envies. Le bien comprend également un local commercial d'environ 100 m2 libre de tout occupant, idéal pour une activité professionnelle ou un projet d'investissement. La partie habitation se compose de quatre grandes chambres, d'un vaste séjour-salon lumineux de 46 m2 et d'une spacieuse cuisine de 25 m2. Vous disposerez également de deux WC. Le bien se compose d'un insert et de la climatisation. À l'extérieur, un jardin et une agréable terrasse viennent compléter l'ensemble, offrant un espace de détente appréciable. Le bien est équipé de deux compteurs électriques indépendants, permettant une gestion distincte des espaces habitation et commercial.

  • http://www.limmobilier-en-gascogne.com/
Ville : Barran
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32350
Coordonnées : 43.611215, 0.435170
Total : 260 440€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 76 840€
Valeur du bien : 246 840€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2289€/mois
Loyer annuel estimé : 27463€/an
Fourchette totale : 1773€ - 2955€/mois
Fourchette annuelle : 21270€ - 35458€/an
Rentabilité brute :10.54%
Fourchette de rentabilité :8.17% - 13.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :812,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 000 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-77 000€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-13 440€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 301,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :78,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 379,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 869,64€
Coût de l'assurance :23 439,60€
Taxe foncière : 2 746,26€/an
Soit par mois : 228,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 288,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 608,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :680,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: surface maison en m² (304 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 304 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 38 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 304 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 840 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 660€
    Isolation toiture/combles: 304 m² × 40€/m² = 12160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:32 400€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 800€/fenêtre = 30400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barran (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 289 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 463 €/an
Calcul : 2 289 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 440 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 938 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 473 €
Revenus locatifs : +27 463 €
Charges déductibles : -89 473 €
Résultat foncier Année 1 : -62 011 €(Déficit de 62 011 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 611 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 633 €/an
Revenus locatifs : +27 463 €
Charges déductibles : -12 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 829 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40610.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 463 €89 482 €8 958 €-62 019 €21 400 €40 619 €40 619 €
228 012 €12 406 €8 723 €15 605 €--25 014 €
328 572 €12 163 €8 479 €16 409 €--8 604 €
429 144 €11 911 €8 227 €17 233 €---
529 726 €11 649 €7 965 €18 077 €---
630 321 €11 379 €7 695 €18 942 €---
730 927 €11 099 €7 415 €19 828 €---
831 546 €10 809 €7 125 €20 737 €---
932 177 €10 509 €6 825 €21 668 €---
1032 820 €10 198 €6 514 €22 622 €---
1133 477 €9 877 €6 193 €23 600 €---
1234 146 €9 544 €5 860 €24 603 €---
1334 829 €9 199 €5 515 €25 631 €---
1435 526 €8 842 €5 158 €26 684 €---
1536 236 €8 472 €4 788 €27 764 €---
1636 961 €8 089 €4 405 €28 872 €---
1737 700 €7 693 €4 009 €30 007 €---
1838 454 €7 283 €3 599 €31 172 €---
1939 223 €6 858 €3 174 €32 366 €---
2040 008 €6 418 €2 734 €33 590 €---
2140 808 €5 963 €2 279 €34 845 €---
2241 624 €5 491 €1 807 €36 133 €---
2342 457 €5 003 €1 319 €37 454 €---
2443 306 €4 497 €814 €38 808 €---
2544 172 €3 974 €290 €40 198 €---
TOTAL879 636 €298 806 €129 870 €580 830 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 580 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 767 €-6 420 €+12 187 €
2+5 767 €0 €+5 767 €
3+5 767 €0 €+5 767 €
4+5 767 €+2 589 €+3 178 €
5+5 767 €+5 423 €+344 €
6+5 767 €+5 683 €+84 €
7+5 767 €+5 949 €-182 €
8+5 767 €+6 221 €-454 €
9+5 767 €+6 500 €-733 €
10+5 767 €+6 787 €-1 020 €
11+5 767 €+7 080 €-1 313 €
12+5 767 €+7 381 €-1 614 €
13+5 767 €+7 689 €-1 922 €
14+5 767 €+8 005 €-2 238 €
15+5 767 €+8 329 €-2 562 €
16+5 767 €+8 662 €-2 895 €
17+5 767 €+9 002 €-3 235 €
18+5 767 €+9 352 €-3 585 €
19+5 767 €+9 710 €-3 943 €
20+5 767 €+10 077 €-4 310 €
21+5 767 €+10 454 €-4 687 €
22+5 767 €+10 840 €-5 073 €
23+5 767 €+11 236 €-5 469 €
24+5 767 €+11 642 €-5 875 €
25+5 767 €+12 059 €-6 292 €
Total+144 175 €+174 249 €+-30 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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