Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 61 m²

VilleValentigney (25)
Surface61m²
Coût Total103 480€
Loyer Annuel6 316€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 163,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NEOLIA vend à VALENTIGNEY direction Mandeure, en fond d'impasse, dans un immeuble réhabilité en 2019 avec de nombreux travaux effectués ; façade avec isolation extérieure, toiture, double vitrage PVC, chaudières gaz de 2021 Un appartement T4 au 2ème et dernier étage, comprenant un entrée, une cuisine indépendante équipée neuve, un salon-séjour de 25 m2, une salle d'eau, WC séparé, deux chambres Une cave et un parking collectif

Charges de copropriété environ 110€/mois comprenant l'eau froide Taxe foncière env. 550€ /an offerte pour l'année en cours

REF;0087003 Référence annonce : 0087003-983 Consommation énergétique : 123 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 24 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 71 000 € Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Valentigney
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25700
Coordonnées : 47.452072, 6.838188
Total : 103 480€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 97 800€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6316€/an
Fourchette totale : 410€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 4921€ - 8105€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :819,28 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 976 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :+21 024€ (+42.1%)
Marge achat-revente :-53 504€ (-107.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 534,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 130,64€
Coût de l'assurance :8 795,80€
Taxe foncière : 550,00€/an
Soit par mois : 45,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 526,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et vérification des normes de plomberie et d'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète (10 m²): 1000€/m² × 10 = 10000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture murs/plafonds (40 m²): 25€/m² × 40 = 1000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Valentigney. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 316 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 550 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 362 €
Revenus locatifs : +6 316 €
Charges déductibles : -32 362 €
Résultat foncier Année 1 : -26 046 €(Déficit de 26 046 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 562 €/an
Revenus locatifs : +6 316 €
Charges déductibles : -5 562 €
Résultat foncier Années 2+ : 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15346.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 316 €32 365 €3 343 €-26 050 €10 700 €15 350 €15 350 €
26 442 €5 475 €3 253 €967 €--14 382 €
36 571 €5 381 €3 160 €1 189 €--13 193 €
46 702 €5 285 €3 063 €1 417 €--11 776 €
56 836 €5 185 €2 964 €1 651 €--10 125 €
66 973 €5 082 €2 861 €1 890 €--8 235 €
77 112 €4 976 €2 754 €2 136 €--6 099 €
87 255 €4 866 €2 644 €2 388 €--3 710 €
97 400 €4 753 €2 531 €2 647 €--1 063 €
107 548 €4 635 €2 414 €2 912 €---
117 699 €4 514 €2 292 €3 184 €---
127 853 €4 389 €2 167 €3 464 €---
138 010 €4 260 €2 038 €3 750 €---
148 170 €4 126 €1 904 €4 044 €---
158 333 €3 988 €1 766 €4 345 €---
168 500 €3 845 €1 623 €4 655 €---
178 670 €3 698 €1 476 €4 972 €---
188 843 €3 545 €1 324 €5 298 €---
199 020 €3 388 €1 166 €5 632 €---
209 201 €3 225 €1 004 €5 975 €---
219 385 €3 058 €836 €6 327 €---
229 572 €2 884 €662 €6 688 €---
239 764 €2 705 €483 €7 059 €---
249 959 €2 519 €297 €7 440 €---
2510 158 €2 328 €106 €7 830 €---
TOTAL202 289 €130 476 €48 131 €71 813 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 813 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 326 €-3 210 €+4 536 €
2+1 326 €0 €+1 326 €
3+1 326 €0 €+1 326 €
4+1 326 €0 €+1 326 €
5+1 326 €0 €+1 326 €
6+1 326 €0 €+1 326 €
7+1 326 €0 €+1 326 €
8+1 326 €0 €+1 326 €
9+1 326 €0 €+1 326 €
10+1 326 €+555 €+771 €
11+1 326 €+955 €+371 €
12+1 326 €+1 039 €+287 €
13+1 326 €+1 125 €+201 €
14+1 326 €+1 213 €+113 €
15+1 326 €+1 304 €+22 €
16+1 326 €+1 396 €-70 €
17+1 326 €+1 492 €-166 €
18+1 326 €+1 589 €-263 €
19+1 326 €+1 690 €-364 €
20+1 326 €+1 793 €-467 €
21+1 326 €+1 898 €-572 €
22+1 326 €+2 007 €-681 €
23+1 326 €+2 118 €-792 €
24+1 326 €+2 232 €-906 €
25+1 326 €+2 349 €-1 023 €
Total+33 150 €+21 544 €+11 606 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →