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Maison 6 pièces 111 m²

Bien expiré
VillePrat-Bonrepaux (09)
Surface111m²
Coût Total172 398€
Loyer Annuel11 347€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 980 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 756,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 6 pièces principales

Au coeur d'un quartier paisible, découvrez cette maison riche de charme et de caractère.Vous y trouverez de beaux espaces, un séjour accueillant, un garage pratique et un jardin agréable pour profiter des beaux jours.Quelques travaux de rafraichissement sont à prévoir pour en façonner un lieu de vie unique et à votre image. Honoraires à charge acquéreur : 10.5% Référence annonce : 463-9187L Date de réalisation du diagnostic : 11/03/2025 Prix hors honoraires : 76 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 650 € et 3 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Prat-Bonrepaux
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09160
Coordonnées : 43.035780, 1.023010
Total : 172 398€
Prix d'acquisition : 83 980€
Travaux : 81 700€
Valeur du bien : 165 680€
Frais de notaire : 6 718€
Coût estimé : 6 718€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 946€/mois
Loyer annuel estimé : 11347€/an
Fourchette totale : 691€ - 1294€/mois
Fourchette annuelle : 8290€ - 15531€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 398€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 891,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 912,32€
Coût de l'assurance :15 084,82€
Taxe foncière : 1 134,71€/an
Soit par mois : 94,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 111 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en désordre avec installations très datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - état vétuste.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 700 €(736 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 111 m² × 54€/m² = 5994€, Main d'œuvre: 6€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€/fenêtre = 10500€ (pose comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, pose comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, pose comprise)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (revêtement, peinture, électricité, menuiseries, pose comprise)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (revêtement, peinture, électricité, menuiseries, pose comprise)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 5000€ = 5000€ (vérification et mise à jour, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prat-Bonrepaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 347 €/an
Calcul : 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 398 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 985 €
Revenus locatifs : +11 347 €
Charges déductibles : -88 985 €
Résultat foncier Année 1 : -77 638 €(Déficit de 77 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 285 €/an
Revenus locatifs : +11 347 €
Charges déductibles : -7 285 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56238.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 980 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 587 €(65% de 83 980 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 587 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 347 €88 991 €5 553 €-77 644 €21 400 €56 244 €56 244 €
211 574 €7 141 €5 403 €4 433 €--51 810 €
311 806 €6 985 €5 247 €4 820 €--46 990 €
412 042 €6 825 €5 087 €5 217 €--41 774 €
512 282 €6 659 €4 921 €5 623 €--36 151 €
612 528 €6 488 €4 750 €6 040 €--30 111 €
712 779 €6 312 €4 573 €6 467 €--23 644 €
813 034 €6 129 €4 391 €6 905 €--16 738 €
913 295 €5 940 €4 202 €7 355 €--9 384 €
1013 561 €5 745 €4 007 €7 816 €--1 568 €
1113 832 €5 544 €3 806 €8 288 €---
1214 109 €5 336 €3 598 €8 773 €---
1314 391 €5 121 €3 383 €9 270 €---
1414 679 €4 899 €3 161 €9 780 €---
1514 972 €4 670 €2 932 €10 303 €---
1615 272 €4 433 €2 695 €10 839 €---
1715 577 €4 188 €2 450 €11 389 €---
1815 889 €3 935 €2 197 €11 954 €---
1916 206 €3 674 €1 936 €12 533 €---
2016 531 €3 404 €1 666 €13 127 €---
2116 861 €3 125 €1 387 €13 736 €---
2217 198 €2 837 €1 099 €14 362 €---
2317 542 €2 539 €801 €15 003 €---
2417 893 €2 232 €494 €15 662 €---
2518 251 €1 914 €176 €16 337 €---
TOTAL363 451 €205 065 €79 912 €158 387 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 383 €-6 420 €+8 803 €
2+2 383 €0 €+2 383 €
3+2 383 €0 €+2 383 €
4+2 383 €0 €+2 383 €
5+2 383 €0 €+2 383 €
6+2 383 €0 €+2 383 €
7+2 383 €0 €+2 383 €
8+2 383 €0 €+2 383 €
9+2 383 €0 €+2 383 €
10+2 383 €0 €+2 383 €
11+2 383 €+2 016 €+367 €
12+2 383 €+2 632 €-249 €
13+2 383 €+2 781 €-398 €
14+2 383 €+2 934 €-551 €
15+2 383 €+3 091 €-708 €
16+2 383 €+3 252 €-869 €
17+2 383 €+3 417 €-1 034 €
18+2 383 €+3 586 €-1 203 €
19+2 383 €+3 760 €-1 377 €
20+2 383 €+3 938 €-1 555 €
21+2 383 €+4 121 €-1 738 €
22+2 383 €+4 308 €-1 925 €
23+2 383 €+4 501 €-2 118 €
24+2 383 €+4 698 €-2 315 €
25+2 383 €+4 901 €-2 518 €
Total+59 575 €+47 516 €+12 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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