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Appartement à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface68m²
Coût Total133 400€
Loyer Annuel7 304€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-308€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Digicode, Interphone

Appartement F3 situé dans une résidence des années 1970 en hyper centre d'Epinal. Il se compose comme suit : une entrée donnant sur un grand couloir, un WC, une grande pièce à vivre, une cuisine non équipée, deux chambres et une salle de bain. L'appartement dispose également d'une cave. Quelques travaux sont à prévoir pour rafraîchir cet appartement. Idéal pour un investissement locatif ou un premier achat! Copropriété de 95 lots - dont 31 lots habitation. Olivier BREDARD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.181082, 6.441974
Total : 133 400€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 126 600€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7304€/an
Fourchette totale : 476€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5713€ - 9339€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 344,44 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 422 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-6 422€ (-7.0%)
Marge achat-revente :-41 978€ (-45.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :53,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 706,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 470,63€
Coût de l'assurance :16 008,00€
Taxe foncière : 730,40€/an
Soit par mois : 60,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 608,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-308,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol et murs en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:2 500€
    Peinture salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 304 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 400 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 103 €
Revenus locatifs : +7 304 €
Charges déductibles : -49 103 €
Résultat foncier Année 1 : -41 799 €(Déficit de 41 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 503 €/an
Revenus locatifs : +7 304 €
Charges déductibles : -7 503 €
Résultat foncier Années 2+ : -199 €/an(Déficit de 199 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20398.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 304 €49 107 €4 336 €-41 803 €21 400 €20 403 €20 403 €
27 450 €7 390 €4 220 €60 €--20 343 €
37 599 €7 270 €4 099 €330 €--20 014 €
47 751 €7 145 €3 974 €606 €--19 408 €
57 906 €7 016 €3 845 €890 €--18 517 €
68 064 €6 883 €3 712 €1 182 €--17 336 €
78 225 €6 745 €3 574 €1 481 €--15 855 €
88 390 €6 603 €3 432 €1 787 €--14 068 €
98 558 €6 455 €3 285 €2 102 €--11 965 €
108 729 €6 303 €3 133 €2 425 €--9 540 €
118 904 €6 146 €2 976 €2 757 €--6 783 €
129 082 €5 984 €2 813 €3 097 €---
139 263 €5 816 €2 646 €3 447 €---
149 448 €5 643 €2 472 €3 805 €---
159 637 €5 464 €2 293 €4 173 €---
169 830 €5 279 €2 108 €4 551 €---
1710 027 €5 088 €1 917 €4 939 €---
1810 227 €4 890 €1 719 €5 337 €---
1910 432 €4 686 €1 515 €5 746 €---
2010 641 €4 475 €1 304 €6 166 €---
2110 853 €4 256 €1 086 €6 597 €---
2211 070 €4 031 €860 €7 039 €---
2311 292 €3 798 €627 €7 494 €---
2411 518 €3 557 €387 €7 960 €---
2511 748 €3 309 €138 €8 439 €---
TOTAL233 949 €183 339 €62 471 €50 610 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 534 €-6 420 €+7 954 €
2+1 534 €0 €+1 534 €
3+1 534 €0 €+1 534 €
4+1 534 €0 €+1 534 €
5+1 534 €0 €+1 534 €
6+1 534 €0 €+1 534 €
7+1 534 €0 €+1 534 €
8+1 534 €0 €+1 534 €
9+1 534 €0 €+1 534 €
10+1 534 €0 €+1 534 €
11+1 534 €0 €+1 534 €
12+1 534 €+929 €+605 €
13+1 534 €+1 034 €+500 €
14+1 534 €+1 142 €+392 €
15+1 534 €+1 252 €+282 €
16+1 534 €+1 365 €+169 €
17+1 534 €+1 482 €+52 €
18+1 534 €+1 601 €-67 €
19+1 534 €+1 724 €-190 €
20+1 534 €+1 850 €-316 €
21+1 534 €+1 979 €-445 €
22+1 534 €+2 112 €-578 €
23+1 534 €+2 248 €-714 €
24+1 534 €+2 388 €-854 €
25+1 534 €+2 532 €-998 €
Total+38 350 €+17 218 €+21 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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