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Achat : Maison (41220)

VilleDhuizon (41)
Surface150m²
Coût Total209 720€
Loyer Annuel14 842€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 993,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 2499 m² de terrain, Cheminée, Cuisine séparée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine séparée

Maison, située dans un environnement calme et discret, à rénover composée de grandes 2 chambres, cuisiné séparée, salon/sejour avec cheminée-insert, buanderie, combles amenagés. A l'exterieur vous trouverez un garage, un hangar, un atelier ainsi qu'un puits, l ensemble se place sur un terrain de 2499 m² clos ( possibilité terrain à bâtir ), portail motorisé, et piscinable- chauffage électrique. Prix HAI 149.000€ - Transaction 06.63. 89.99. 88 / CPIDPE: E ( consommation énergétique: 303 kwh /m2/ an), GES: C (émission de gaz à effet de serre: 11 co2/ m2/ an ). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 2200 € et 3020 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023.

Ville : Dhuizon
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41220
Coordonnées : 47.584160, 1.649410
Total : 209 720€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 48 800€
Valeur du bien : 197 800€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1237€/mois
Loyer annuel estimé : 14842€/an
Fourchette totale : 978€ - 1564€/mois
Fourchette annuelle : 11740€ - 18764€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 485,54 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 831 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-73 831€ (-33.1%)
Marge achat-revente :13 111€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :83,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 137,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 265,51€
Coût de l'assurance :25 166,40€
Taxe foncière : 1 484,21€/an
Soit par mois : 123,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 236,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 500€
    Isolation combles: 150 m² × 50€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dhuizon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 842 €/an
Calcul : 1 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 007 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 484 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 602 €
Revenus locatifs : +14 842 €
Charges déductibles : -58 602 €
Résultat foncier Année 1 : -43 759 €(Déficit de 43 759 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 359 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 802 €/an
Revenus locatifs : +14 842 €
Charges déductibles : -9 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22359.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 842 €58 608 €7 318 €-43 766 €21 400 €22 366 €22 366 €
215 139 €9 617 €7 127 €5 521 €--16 845 €
315 442 €9 420 €6 929 €6 022 €--10 823 €
415 751 €9 215 €6 724 €6 536 €--4 287 €
516 066 €9 003 €6 512 €7 063 €---
616 387 €8 783 €6 292 €7 604 €---
716 715 €8 555 €6 064 €8 160 €---
817 049 €8 319 €5 828 €8 730 €---
917 390 €8 075 €5 584 €9 315 €---
1017 738 €7 822 €5 331 €9 916 €---
1118 092 €7 559 €5 069 €10 533 €---
1218 454 €7 288 €4 797 €11 166 €---
1318 823 €7 006 €4 516 €11 817 €---
1419 200 €6 715 €4 224 €12 485 €---
1519 584 €6 413 €3 922 €13 171 €---
1619 975 €6 100 €3 609 €13 875 €---
1720 375 €5 776 €3 286 €14 599 €---
1820 782 €5 441 €2 950 €15 342 €---
1921 198 €5 093 €2 602 €16 105 €---
2021 622 €4 733 €2 242 €16 889 €---
2122 055 €4 360 €1 869 €17 695 €---
2222 496 €3 974 €1 483 €18 522 €---
2322 946 €3 573 €1 083 €19 372 €---
2423 404 €3 159 €668 €20 246 €---
2523 873 €2 729 €238 €21 143 €---
TOTAL475 396 €217 337 €106 266 €258 059 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 059 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 117 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 117 €-6 420 €+9 537 €
2+3 117 €0 €+3 117 €
3+3 117 €0 €+3 117 €
4+3 117 €0 €+3 117 €
5+3 117 €+833 €+2 284 €
6+3 117 €+2 281 €+836 €
7+3 117 €+2 448 €+669 €
8+3 117 €+2 619 €+498 €
9+3 117 €+2 795 €+322 €
10+3 117 €+2 975 €+142 €
11+3 117 €+3 160 €-43 €
12+3 117 €+3 350 €-233 €
13+3 117 €+3 545 €-428 €
14+3 117 €+3 745 €-628 €
15+3 117 €+3 951 €-834 €
16+3 117 €+4 163 €-1 046 €
17+3 117 €+4 380 €-1 263 €
18+3 117 €+4 603 €-1 486 €
19+3 117 €+4 831 €-1 714 €
20+3 117 €+5 067 €-1 950 €
21+3 117 €+5 308 €-2 191 €
22+3 117 €+5 557 €-2 440 €
23+3 117 €+5 812 €-2 695 €
24+3 117 €+6 074 €-2 957 €
25+3 117 €+6 343 €-3 226 €
Total+77 925 €+77 418 €+507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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