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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface69m²
Coût Total130 700€
Loyer Annuel9 855€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 304,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Piscine, Gardien, Digicode, Interphone

À Vendre avec locataire en place – Appartement T3 de 69 m² avec Vue Mer et Extérieur – Résidence Sécurisée

Situé dans une résidence bien entretenue et sécurisée, dont nous sommes le syndic, cet appartement de type 3 (T4 à l'origine), d'une surface de 69 m² offre de très belles prestations et un extérieur d'environ 10m². Il se compose d'une spacieuse pièce à vivre avec accès direct au balcon, deux chambres, de nombreux rangements, ainsi qu'une cave.

L'appartement est traversant, lumineux, et bénéficie d'une vue mer.

Les atouts supplémentaires :

Résidence avec ascenseur Chauffage collectif Climatisation Stationnement libre dans la copropriété Peu de charges annexes pour le locataire Locataire en place et à jour de ses loyers

Ce bien représente une excellente opportunité d'investissement locatif ou un futur pied-à-terre dans un cadre agréable.

Aucune procédure en cours dans la copropriété. Charges et diagnostics sur demande.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Pour tout renseignement ou organiser une visite privée, merci de nous contacter.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.358105, 5.372486
Total : 130 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 123 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9855€/an
Fourchette totale : 653€ - 1033€/mois
Fourchette annuelle : 7838€ - 12391€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 437,97 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 220 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-9 220€ (-9.3%)
Marge achat-revente :-31 480€ (-31.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 675,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 791,21€
Coût de l'assurance :11 109,50€
Taxe foncière : 985,51€/an
Soit par mois : 82,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 821,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 8000€, Sanitaires: 2000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 500€
    Rafraîchissement revêtement sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 855 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 986 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 148 €
Revenus locatifs : +9 855 €
Charges déductibles : -39 148 €
Résultat foncier Année 1 : -29 293 €(Déficit de 29 293 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 648 €/an
Revenus locatifs : +9 855 €
Charges déductibles : -5 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18593.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 855 €39 153 €4 223 €-29 297 €10 700 €18 597 €18 597 €
210 052 €5 538 €4 109 €4 514 €--14 084 €
310 253 €5 421 €3 991 €4 833 €--9 251 €
410 458 €5 299 €3 869 €5 160 €--4 092 €
510 667 €5 173 €3 743 €5 495 €---
610 881 €5 043 €3 613 €5 838 €---
711 098 €4 909 €3 479 €6 190 €---
811 320 €4 770 €3 340 €6 551 €---
911 547 €4 626 €3 197 €6 920 €---
1011 778 €4 478 €3 048 €7 299 €---
1112 013 €4 325 €2 895 €7 688 €---
1212 254 €4 167 €2 737 €8 086 €---
1312 499 €4 004 €2 574 €8 495 €---
1412 749 €3 835 €2 405 €8 914 €---
1513 004 €3 660 €2 231 €9 343 €---
1613 264 €3 480 €2 050 €9 783 €---
1713 529 €3 294 €1 864 €10 235 €---
1813 800 €3 102 €1 672 €10 698 €---
1914 076 €2 903 €1 473 €11 173 €---
2014 357 €2 698 €1 268 €11 659 €---
2114 644 €2 485 €1 055 €12 159 €---
2214 937 €2 266 €836 €12 671 €---
2315 236 €2 040 €610 €13 196 €---
2415 541 €1 806 €376 €13 735 €---
2515 851 €1 564 €134 €14 287 €---
TOTAL315 662 €130 038 €60 791 €185 624 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 070 €-3 210 €+5 280 €
2+2 070 €0 €+2 070 €
3+2 070 €0 €+2 070 €
4+2 070 €0 €+2 070 €
5+2 070 €+421 €+1 649 €
6+2 070 €+1 751 €+319 €
7+2 070 €+1 857 €+213 €
8+2 070 €+1 965 €+105 €
9+2 070 €+2 076 €-6 €
10+2 070 €+2 190 €-120 €
11+2 070 €+2 306 €-236 €
12+2 070 €+2 426 €-356 €
13+2 070 €+2 548 €-478 €
14+2 070 €+2 674 €-604 €
15+2 070 €+2 803 €-733 €
16+2 070 €+2 935 €-865 €
17+2 070 €+3 070 €-1 000 €
18+2 070 €+3 209 €-1 139 €
19+2 070 €+3 352 €-1 282 €
20+2 070 €+3 498 €-1 428 €
21+2 070 €+3 648 €-1 578 €
22+2 070 €+3 801 €-1 731 €
23+2 070 €+3 959 €-1 889 €
24+2 070 €+4 120 €-2 050 €
25+2 070 €+4 286 €-2 216 €
Total+51 750 €+55 687 €+-3 937 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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