Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMarseille 15e (13)
Surface69
Coût Total130 700
Loyer Annuel9 855
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+64
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 304,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Piscine, Gardien, Digicode, Interphone

À Vendre avec locataire en place – Appartement T3 de 69 m² avec Vue Mer et Extérieur – Résidence Sécurisée

Situé dans une résidence bien entretenue et sécurisée, dont nous sommes le syndic, cet appartement de type 3 (T4 à l'origine), d'une surface de 69 m² offre de très belles prestations et un extérieur d'environ 10m². Il se compose d'une spacieuse pièce à vivre avec accès direct au balcon, deux chambres, de nombreux rangements, ainsi qu'une cave.

L'appartement est traversant, lumineux, et bénéficie d'une vue mer.

Les atouts supplémentaires :

Résidence avec ascenseur Chauffage collectif Climatisation Stationnement libre dans la copropriété Peu de charges annexes pour le locataire Locataire en place et à jour de ses loyers

Ce bien représente une excellente opportunité d'investissement locatif ou un futur pied-à-terre dans un cadre agréable.

Aucune procédure en cours dans la copropriété. Charges et diagnostics sur demande.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Pour tout renseignement ou organiser une visite privée, merci de nous contacter.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.358105, 5.372486
Total : 130 700
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 33 500
Valeur du bien : 123 500
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9855€/an
Fourchette totale : 653€ - 1033€/mois
Fourchette annuelle : 7838€ - 12391€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 437,97 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 220
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :-9 220 (-9.3%)
Marge achat-revente :-31 480€ (-31.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 675,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 791,21
Coût de l'assurance :11 109,50
Taxe foncière : 985,51€/an
Soit par mois : 82,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 821,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 8000€, Sanitaires: 2000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 500
    Rafraîchissement revêtement sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 855 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 986 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 148
Revenus locatifs : +9 855
Charges déductibles : -39 148
Résultat foncier Année 1 : -29 293(Déficit de 29 293 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 18 593
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 648 €/an
Revenus locatifs : +9 855
Charges déductibles : -5 648
Résultat foncier Années 2+ : 4 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18593.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 85539 1534 223-29 29710 700 €18 597 €18 597 €
210 0525 5384 1094 514--14 084 €
310 2535 4213 9914 833--9 251 €
410 4585 2993 8695 160--4 092 €
510 6675 1733 7435 495---
610 8815 0433 6135 838---
711 0984 9093 4796 190---
811 3204 7703 3406 551---
911 5474 6263 1976 920---
1011 7784 4783 0487 299---
1112 0134 3252 8957 688---
1212 2544 1672 7378 086---
1312 4994 0042 5748 495---
1412 7493 8352 4058 914---
1513 0043 6602 2319 343---
1613 2643 4802 0509 783---
1713 5293 2941 86410 235---
1813 8003 1021 67210 698---
1914 0762 9031 47311 173---
2014 3572 6981 26811 659---
2114 6442 4851 05512 159---
2214 9372 26683612 671---
2315 2362 04061013 196---
2415 5411 80637613 735---
2515 8511 56413414 287---
TOTAL315 662130 03860 791185 62410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 624
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 070-3 210+5 280
2+2 0700+2 070
3+2 0700+2 070
4+2 0700+2 070
5+2 070+421+1 649
6+2 070+1 751+319
7+2 070+1 857+213
8+2 070+1 965+105
9+2 070+2 076-6
10+2 070+2 190-120
11+2 070+2 306-236
12+2 070+2 426-356
13+2 070+2 548-478
14+2 070+2 674-604
15+2 070+2 803-733
16+2 070+2 935-865
17+2 070+3 070-1 000
18+2 070+3 209-1 139
19+2 070+3 352-1 282
20+2 070+3 498-1 428
21+2 070+3 648-1 578
22+2 070+3 801-1 731
23+2 070+3 959-1 889
24+2 070+4 120-2 050
25+2 070+4 286-2 216
Total+51 750+55 687+-3 937
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →