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Studio 6 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleMontréjeau (31)
Surface110m²
Coût Total135 940€
Loyer Annuel10 646€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio 6 pièces 110 m² - Studio 6 pièces 110 m²

À VENDRE 31210 MONTREJEAU Venez vite découvrir cet immeuble idéal pour un investisseur ! Au rez-de-chaussée, vous trouverez un local commercial de 30 m² à rafraîchir. Le premier étage abrite un charmant T2 entièrement rénové, tandis que le second étage propose un studio spacieux de 40 m². Les deux appartements sont équipés d'une cuisine neuve, de double vitrage et de radiateurs électriques. Je me ferais un plaisir de vous faire découvrir ce bien qui ne manque pas d'atouts.

Votre conseiller HK HomeKare : Pierre GAUVRIT Agent commercial (Entreprise individuelle). HK HomeKare : Vente - Location - Gestion - Syndic- Mobilité

Surface : 110 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montréjeau
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31210
Coordonnées : 43.081310, 0.568005
Total : 135 940€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 128 900€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10646€/an
Fourchette totale : 736€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 8832€ - 12833€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :952,38 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 762 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-16 762€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-31 178€ (-29.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :39,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 713,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 261,13€
Coût de l'assurance :11 894,75€
Taxe foncière : 1 064,62€/an
Soit par mois : 88,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 887,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé par un nouveau revêtement
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet en état d'usure normale
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la buanderie
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - buanderie en état correct mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol, peinture, mise aux normes de l'électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 unité × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 300€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:200€
    Peinture buanderie: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 400€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montréjeau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 646 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 940 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 017 €
Revenus locatifs : +10 646 €
Charges déductibles : -47 017 €
Résultat foncier Année 1 : -36 371 €(Déficit de 36 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 971 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 117 €/an
Revenus locatifs : +10 646 €
Charges déductibles : -6 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14970.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 646 €47 021 €4 581 €-36 375 €21 400 €14 975 €14 975 €
210 859 €6 000 €4 460 €4 859 €--10 116 €
311 076 €5 874 €4 334 €5 202 €--4 914 €
411 298 €5 744 €4 204 €5 554 €---
511 524 €5 610 €4 069 €5 914 €---
611 754 €5 471 €3 930 €6 284 €---
711 989 €5 327 €3 786 €6 663 €---
812 229 €5 178 €3 637 €7 052 €---
912 474 €5 023 €3 483 €7 450 €---
1012 723 €4 864 €3 323 €7 859 €---
1112 978 €4 699 €3 158 €8 279 €---
1213 237 €4 528 €2 988 €8 709 €---
1313 502 €4 351 €2 811 €9 151 €---
1413 772 €4 169 €2 628 €9 603 €---
1514 047 €3 979 €2 439 €10 068 €---
1614 328 €3 784 €2 243 €10 545 €---
1714 615 €3 581 €2 041 €11 034 €---
1814 907 €3 372 €1 831 €11 535 €---
1915 205 €3 155 €1 615 €12 050 €---
2015 510 €2 931 €1 391 €12 579 €---
2115 820 €2 699 €1 159 €13 121 €---
2216 136 €2 459 €919 €13 677 €---
2316 459 €2 211 €670 €14 248 €---
2416 788 €1 954 €413 €14 834 €---
2517 124 €1 688 €147 €15 436 €---
TOTAL341 002 €145 671 €66 261 €195 330 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 236 €-6 420 €+8 656 €
2+2 236 €0 €+2 236 €
3+2 236 €0 €+2 236 €
4+2 236 €+192 €+2 044 €
5+2 236 €+1 774 €+462 €
6+2 236 €+1 885 €+351 €
7+2 236 €+1 999 €+237 €
8+2 236 €+2 115 €+121 €
9+2 236 €+2 235 €+1 €
10+2 236 €+2 358 €-122 €
11+2 236 €+2 484 €-248 €
12+2 236 €+2 613 €-377 €
13+2 236 €+2 745 €-509 €
14+2 236 €+2 881 €-645 €
15+2 236 €+3 020 €-784 €
16+2 236 €+3 163 €-927 €
17+2 236 €+3 310 €-1 074 €
18+2 236 €+3 461 €-1 225 €
19+2 236 €+3 615 €-1 379 €
20+2 236 €+3 774 €-1 538 €
21+2 236 €+3 936 €-1 700 €
22+2 236 €+4 103 €-1 867 €
23+2 236 €+4 274 €-2 038 €
24+2 236 €+4 450 €-2 214 €
25+2 236 €+4 631 €-2 395 €
Total+55 900 €+58 599 €+-2 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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