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Achat exploitation agricole

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface200m²
Coût Total281 040€
Loyer Annuel31 183€
Rentabilité11.10%
Cashflow/mois+874€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 184 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 920 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 200 m², 1 Pièce, Calme

Agence Immobilière Bellissimmo Narbonne vous présente:

A vendre Grange en pierre à rénover 10 km de Narbonne

À seulement 10 km de Narbonne, dans un environnement calme et authentique, découvrez cette grange en pierre pleine de caractère, offrant un fort potentiel d'aménagement.

Édifiée sur une surface au sol d'environ 120 m², la bâtisse viabilisé se développe sur deux niveaux, permettant de multiples projets : habitation principale, résidence secondaire, atelier d'artiste ou investissement patrimonial.

La structure est saine, avec un toit en bon état, un atout majeur pour envisager une rénovation sereine. Les murs en pierre apparente, les volumes généreux et la hauteur sous charpente offrent de belles possibilités d'aménagement, notamment la création de grandes pièces de vie lumineuses.

Surface au sol : 120 m² Deux niveaux exploitables Toiture en bon état Bâtiment entièrement aménageable Secteur recherché, proche de Narbonne et de ses commodités

Un bien rare, idéal pour les amateurs de pierre et de projets sur mesure, dans un cadre typique du Sud.

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.182090, 3.006500
Total : 281 040€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 82 320€
Valeur du bien : 266 320€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 12.99€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 15.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2599€/mois
Loyer annuel estimé : 31183€/an
Fourchette totale : 2128€ - 3174€/mois
Fourchette annuelle : 25533€ - 38083€/an
Rentabilité brute :11.10%
Fourchette de rentabilité :9.09% - 13.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 382,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :81,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 464,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 845,57€
Coût de l'assurance :24 591,00€
Taxe foncière : 3 118,25€/an
Soit par mois : 259,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 598,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 724,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :873,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer un chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Grange - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Grange - Amélioration nécessaire pour le confort thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles avec de la laine soufflée
Quantité: 200 m² (surface totale de la grange)
Raison: DPE F - Grange - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 200 m²
Raison: DPE F - Grange - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du sol dans le salon
Quantité: environ 100 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification structurelle
Vérification de la structure et des murs en pierre pour assurer la solidité
Quantité: 120 m² de murs
Raison: Grange à rénover - nécessité de s'assurer de la solidité des murs en pierre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 320 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 320€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 320€ = 13320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 1 300€ = 19500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 000€
    Isolation des combles: 200 m² × 40€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Peinture murs: 100 m² × 45€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Gros œuvre:1 500€
    Vérification structurelle: 120 m² × 12.5€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 183 €/an
Calcul : 2 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 266 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 040 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 118 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 688 €
Revenus locatifs : +31 183 €
Charges déductibles : -95 688 €
Résultat foncier Année 1 : -64 506 €(Déficit de 64 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 368 €/an
Revenus locatifs : +31 183 €
Charges déductibles : -13 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 814 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43105.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 183 €95 697 €9 275 €-64 515 €21 400 €43 115 €43 115 €
231 806 €13 129 €9 027 €18 677 €--24 438 €
332 442 €12 872 €8 770 €19 570 €--4 868 €
433 091 €12 607 €8 505 €20 484 €---
533 753 €12 332 €8 231 €21 420 €---
634 428 €12 049 €7 947 €22 379 €---
735 117 €11 755 €7 654 €23 361 €---
835 819 €11 452 €7 350 €24 367 €---
936 535 €11 139 €7 037 €25 397 €---
1037 266 €10 814 €6 713 €26 452 €---
1138 011 €10 479 €6 377 €27 532 €---
1238 772 €10 133 €6 031 €28 639 €---
1339 547 €9 774 €5 673 €29 773 €---
1440 338 €9 404 €5 302 €30 934 €---
1541 145 €9 021 €4 919 €32 124 €---
1641 968 €8 625 €4 523 €33 343 €---
1742 807 €8 215 €4 114 €34 591 €---
1843 663 €7 792 €3 690 €35 871 €---
1944 536 €7 354 €3 253 €37 182 €---
2045 427 €6 902 €2 800 €38 525 €---
2146 336 €6 434 €2 332 €39 902 €---
2247 262 €5 950 €1 848 €41 312 €---
2348 208 €5 450 €1 348 €42 757 €---
2449 172 €4 933 €831 €44 239 €---
2550 155 €4 398 €296 €45 757 €---
TOTAL998 785 €318 713 €133 846 €680 072 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 680 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 548 €-6 420 €+12 968 €
2+6 548 €0 €+6 548 €
3+6 548 €0 €+6 548 €
4+6 548 €+4 685 €+1 863 €
5+6 548 €+6 426 €+122 €
6+6 548 €+6 714 €-166 €
7+6 548 €+7 008 €-460 €
8+6 548 €+7 310 €-762 €
9+6 548 €+7 619 €-1 071 €
10+6 548 €+7 935 €-1 387 €
11+6 548 €+8 260 €-1 712 €
12+6 548 €+8 592 €-2 044 €
13+6 548 €+8 932 €-2 384 €
14+6 548 €+9 280 €-2 732 €
15+6 548 €+9 637 €-3 089 €
16+6 548 €+10 003 €-3 455 €
17+6 548 €+10 377 €-3 829 €
18+6 548 €+10 761 €-4 213 €
19+6 548 €+11 155 €-4 607 €
20+6 548 €+11 558 €-5 010 €
21+6 548 €+11 970 €-5 422 €
22+6 548 €+12 394 €-5 846 €
23+6 548 €+12 827 €-6 279 €
24+6 548 €+13 272 €-6 724 €
25+6 548 €+13 727 €-7 179 €
Total+163 700 €+204 022 €+-40 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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