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Maison à vendre

VilleOrcenais (18)
Surface139m²
Coût Total172 289€
Loyer Annuel9 826€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 990 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 848,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

Venez découvrir cette maison en pierre située à Orcenais, d'une surface habitable de 139 m². Elle se compose au rez de chaussée d'une cuisine, d'un salon, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un WC, offrant ainsi la possibilité d'une vie de plain pied. A l'étage, une pièce palière dessert trois chambres, une salle d'eau et un WC.

La maison est équipée de double vitrage bois. DPE D. Assainissement individuel fosse septique.

Le bien est complété par des dépendances, des box et une sellerie, le tout implanté sur un terrain de trois hectares. Une véritable opportunité pour les amateurs de chevaux ou toute personne à la recherche d'espace et de tranquillité.

N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite. (7.26 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Orcenais
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.711911, 2.416958
Total : 172 289€
Prix d'acquisition : 117 990€
Travaux : 44 860€
Valeur du bien : 162 850€
Frais de notaire : 9 439€
Coût estimé : 9 439€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9826€/an
Fourchette totale : 670€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 8041€ - 12008€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :825 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :114 675 €
Prix d'achat :117 990 €
Décote à l'achat :+3 315€ (+2.9%)
Marge achat-revente :-57 614€ (-50.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 289€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,07€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 887,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 955,97€
Coût de l'assurance :12 921,68€
Taxe foncière : 982,61€/an
Soit par mois : 81,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m² (salle de bain) + 2 m² (WC)
Raison: État 3.5/5 visible - salle de bain et WC nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 860 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 560€
    Isolation toiture/combles: 139 m² × 40€/m² = 5560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 826 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 289 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 972 €
Revenus locatifs : +9 826 €
Charges déductibles : -51 972 €
Résultat foncier Année 1 : -42 146 €(Déficit de 42 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 112 €/an
Revenus locatifs : +9 826 €
Charges déductibles : -7 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 714 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20745.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 694 €(65% de 117 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 694 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 826 €51 977 €5 618 €-42 151 €21 400 €20 751 €20 751 €
210 023 €6 966 €5 467 €3 057 €--17 694 €
310 223 €6 810 €5 310 €3 413 €--14 281 €
410 428 €6 648 €5 149 €3 779 €--10 502 €
510 636 €6 481 €4 982 €4 155 €--6 347 €
610 849 €6 309 €4 809 €4 540 €--1 807 €
711 066 €6 131 €4 631 €4 935 €---
811 287 €5 946 €4 447 €5 341 €---
911 513 €5 756 €4 257 €5 757 €---
1011 743 €5 559 €4 060 €6 184 €---
1111 978 €5 356 €3 856 €6 622 €---
1212 218 €5 146 €3 646 €7 072 €---
1312 462 €4 929 €3 429 €7 533 €---
1412 711 €4 704 €3 205 €8 007 €---
1512 965 €4 472 €2 973 €8 493 €---
1613 225 €4 232 €2 733 €8 992 €---
1713 489 €3 984 €2 485 €9 505 €---
1813 759 €3 728 €2 229 €10 031 €---
1914 034 €3 464 €1 964 €10 571 €---
2014 315 €3 190 €1 690 €11 125 €---
2114 601 €2 907 €1 408 €11 694 €---
2214 893 €2 615 €1 116 €12 278 €---
2315 191 €2 313 €813 €12 878 €---
2415 495 €2 001 €501 €13 494 €---
2515 805 €1 678 €179 €14 126 €---
TOTAL314 734 €163 303 €80 956 €151 431 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 063 €-6 420 €+8 483 €
2+2 063 €0 €+2 063 €
3+2 063 €0 €+2 063 €
4+2 063 €0 €+2 063 €
5+2 063 €0 €+2 063 €
6+2 063 €0 €+2 063 €
7+2 063 €+938 €+1 125 €
8+2 063 €+1 602 €+461 €
9+2 063 €+1 727 €+336 €
10+2 063 €+1 855 €+208 €
11+2 063 €+1 987 €+76 €
12+2 063 €+2 122 €-59 €
13+2 063 €+2 260 €-197 €
14+2 063 €+2 402 €-339 €
15+2 063 €+2 548 €-485 €
16+2 063 €+2 698 €-635 €
17+2 063 €+2 851 €-788 €
18+2 063 €+3 009 €-946 €
19+2 063 €+3 171 €-1 108 €
20+2 063 €+3 337 €-1 274 €
21+2 063 €+3 508 €-1 445 €
22+2 063 €+3 683 €-1 620 €
23+2 063 €+3 863 €-1 800 €
24+2 063 €+4 048 €-1 985 €
25+2 063 €+4 238 €-2 175 €
Total+51 575 €+45 429 €+6 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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