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Appartement 4 pièces 99 m²

Bien expiré
VilleLaragne-Montéglin (05)
Surface99m²
Coût Total156 330€
Loyer Annuel10 856€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 500 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 247,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité – CIMM Immobilier Laragne-Montéglin

Situé en plein centre-ville, au 2 € étage d'une petite copropriété de seulement deux propriétaires, sans charges. La copropriété est ancienne, mais l'appartement a été entièrement rénové en 2017 : il allie parfaitement le charme de l'ancien et le confort moderne.

Points forts du bien

Appartement lumineux avec vue dégagée, belle entrée spacieuse avec placard, 2 grandes chambres + 1 chambre/bureau supplémentaire pouvant servir d'espace d'appoint ou de bibliothèque, séjour exposé sud, lumineux, équipé d'un poêle à granulés, le poêle chauffe également le circuit d'eau des radiateurs, offrant une bonne performance thermique, cuisine indépendante, salle d'eau avec grande douche à l'italienne, toilettes indépendantes avec lave-mains.

Un galetas complète ce bien (espace de stockage supplémentaire)

Possibilité d'acquérir un garage en supplément avec l'appartement. 115 000 € honoraires exclus - Honoraires de 7.39%TTC à charge acquéreur - Nombre de lots dans la copropriété: 3 - Jeanne TARDY - Agent commercial - EI - RSAC Manosque 935153510 - SAS JCM - Caisse de garantie QBE - SIRET 40834475202226 - CPI 38012018000029731 - Mediateur Medimmoconso 1 all. Parc de Mesemena CS 25222, 44505 La Baule L'immobilier vous intéresse, contactez-moi

Ville : Laragne-Montéglin
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05300
Coordonnées : 44.321060, 5.822140
Total : 156 330€
Prix d'acquisition : 123 500€
Travaux : 22 950€
Valeur du bien : 146 450€
Frais de notaire : 9 880€
Coût estimé : 9 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10856€/an
Fourchette totale : 735€ - 1113€/mois
Fourchette annuelle : 8824€ - 13356€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :44,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 828,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 960,80€
Coût de l'assurance :13 288,05€
Taxe foncière : 1 085,58€/an
Soit par mois : 90,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du poêle à granulés pour assurer un fonctionnement optimal et conforme aux normes.
Quantité: 1 poêle
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le poêle soit en bon état, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer que le système d'eau chaude est efficace et conforme aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche à l'italienne, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Parquet correct mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais un rafraîchissement est conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 950 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:200€
    Vérification poêle à granulés: 1 poêle × 200€ = 200€ (entretien annuel)
  • Eau chaude:200€
    Vérification chauffe-eau: 1 système × 200€ = 200€ (entretien annuel)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, carrelage)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:1 800€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant pose)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Main d'œuvre:2 000€
    Main d'œuvre générale pour tous les travaux: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laragne-Montéglin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 856 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 330 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 001 €
Revenus locatifs : +10 856 €
Charges déductibles : -30 001 €
Résultat foncier Année 1 : -19 145 €(Déficit de 19 145 €)
Imputable sur revenu global : 19 145 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 051 €/an
Revenus locatifs : +10 856 €
Charges déductibles : -7 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 805 €/an
Prix d'achat du bien : 123 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 275 €(65% de 123 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 919 €/an
Calcul : 80 275 € × 3,636% = 2 919 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 856 €30 006 €5 439 €-19 150 €19 150 €--
211 073 €6 914 €5 297 €4 159 €---
311 294 €6 767 €5 150 €4 527 €---
411 520 €6 614 €4 997 €4 906 €---
511 751 €6 457 €4 839 €5 294 €---
611 986 €6 293 €4 676 €5 693 €---
712 225 €6 124 €4 506 €6 102 €---
812 470 €5 948 €4 331 €6 522 €---
912 719 €5 766 €4 149 €6 953 €---
1012 974 €5 578 €3 961 €7 396 €---
1113 233 €5 383 €3 766 €7 850 €---
1213 498 €5 181 €3 564 €8 317 €---
1313 768 €4 972 €3 355 €8 796 €---
1414 043 €4 755 €3 138 €9 288 €---
1514 324 €4 531 €2 914 €9 793 €---
1614 611 €4 298 €2 681 €10 312 €---
1714 903 €4 058 €2 441 €10 845 €---
1815 201 €3 808 €2 191 €11 393 €---
1915 505 €3 550 €1 933 €11 955 €---
2015 815 €3 282 €1 665 €12 532 €---
2116 131 €3 005 €1 388 €13 126 €---
2216 454 €2 718 €1 101 €13 736 €---
2316 783 €2 421 €804 €14 362 €---
2417 119 €2 113 €496 €15 005 €---
2517 461 €1 794 €177 €15 667 €---
TOTAL347 715 €142 338 €78 961 €205 377 €19 150 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 745 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-5 745 €+8 025 €
2+2 280 €+1 248 €+1 032 €
3+2 280 €+1 358 €+922 €
4+2 280 €+1 472 €+808 €
5+2 280 €+1 588 €+692 €
6+2 280 €+1 708 €+572 €
7+2 280 €+1 831 €+449 €
8+2 280 €+1 957 €+323 €
9+2 280 €+2 086 €+194 €
10+2 280 €+2 219 €+61 €
11+2 280 €+2 355 €-75 €
12+2 280 €+2 495 €-215 €
13+2 280 €+2 639 €-359 €
14+2 280 €+2 786 €-506 €
15+2 280 €+2 938 €-658 €
16+2 280 €+3 094 €-814 €
17+2 280 €+3 254 €-974 €
18+2 280 €+3 418 €-1 138 €
19+2 280 €+3 586 €-1 306 €
20+2 280 €+3 760 €-1 480 €
21+2 280 €+3 938 €-1 658 €
22+2 280 €+4 121 €-1 841 €
23+2 280 €+4 309 €-2 029 €
24+2 280 €+4 502 €-2 222 €
25+2 280 €+4 700 €-2 420 €
Total+57 000 €+61 613 €+-4 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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