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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Genis-Pouilly (01)
Surface194m²
Coût Total637 000€
Loyer Annuel43 875€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 565 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 2 912,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 40 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 boxs de stationnement, Balcon, Terrasse, calme

Hyper centre ville de saint genis pouilly 01630, maison de village rénovée en 2010 de 194 m² comprenant : RDC : entrée avec placard de rangement, 2 garages fermés avec porte sectionnelle motorisé. 1er Etage : grand séjour - salle à manger avec poêle à granulés, belle cuisine fermée et équipée, buanderie, wc visiteurs. 2ième étage : suite parentale avec sa salle de bains / douche /wc, chambre, salle de bains, wc. 3ième étage : 2 chambres avec accès sur la toiture terrasse, salle de douche, wc séparés. Sous sol : cave de 13 m² . Equipement : adoucisseur, centrale aspiration plancher chauffant sur les 3 étages, poêle à granulés, cuisine équipée. Petits rafraichissement à prévoir.

  • les honoraires de l'agence sont à la charge du vendeur
Ville : Saint-Genis-Pouilly
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01630
Coordonnées : 46.245451, 6.023891
Total : 637 000€
Prix d'acquisition : 565 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 591 800€
Frais de notaire : 45 200€
Coût estimé : 45 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 18.85€/m²/mois
Fourchette : 14.64€ - 24.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 3656€/mois
Loyer annuel estimé : 43875€/an
Fourchette totale : 2839€ - 4708€/mois
Fourchette annuelle : 34071€ - 56499€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 523,81 €/m²
Basé sur :237 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :877 619 €
Prix d'achat :565 000 €
Décote à l'achat :-312 619€ (-35.6%)
Marge achat-revente :240 619€ (27.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :637 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 154,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :185,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 340,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :309 473,34€
Coût de l'assurance :55 737,50€
Taxe foncière : 4 387,47€/an
Soit par mois : 365,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 656,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 706,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage dans la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Genis-Pouilly (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 875 €/an
Calcul : 3 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 637 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 229 €/an
Calcul : 186 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 800 €
Revenus locatifs : +43 875 €
Charges déductibles : -54 800 €
Résultat foncier Année 1 : -10 925 €(Déficit de 10 925 €)
Imputable sur revenu global : 10 925 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 000 €/an
Revenus locatifs : +43 875 €
Charges déductibles : -28 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 875 €/an
Prix d'achat du bien : 565 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 367 250 €(65% de 565 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 355 €/an
Calcul : 367 250 € × 3,636% = 13 355 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 875 €54 820 €21 403 €-10 945 €10 945 €--
244 752 €27 452 €20 835 €17 300 €---
345 647 €26 864 €20 247 €18 783 €---
446 560 €26 256 €19 639 €20 305 €---
547 491 €25 626 €19 009 €21 865 €---
648 441 €24 975 €18 358 €23 466 €---
749 410 €24 302 €17 685 €25 108 €---
850 398 €23 605 €16 988 €26 793 €---
951 406 €22 885 €16 268 €28 522 €---
1052 434 €22 139 €15 522 €30 295 €---
1153 483 €21 367 €14 751 €32 116 €---
1254 553 €20 569 €13 952 €33 983 €---
1355 644 €19 744 €13 127 €35 900 €---
1456 757 €18 890 €12 273 €37 867 €---
1557 892 €18 006 €11 389 €39 886 €---
1659 050 €17 092 €10 475 €41 958 €---
1760 231 €16 146 €9 529 €44 084 €---
1861 435 €15 168 €8 551 €46 267 €---
1962 664 €14 156 €7 539 €48 508 €---
2063 917 €13 109 €6 492 €50 808 €---
2165 195 €12 025 €5 408 €53 170 €---
2266 499 €10 905 €4 288 €55 595 €---
2367 829 €9 745 €3 128 €58 084 €---
2469 186 €8 546 €1 929 €60 640 €---
2570 570 €7 305 €688 €63 265 €---
TOTAL1 405 319 €501 698 €309 473 €903 622 €10 945 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 284 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 903 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 214 €-3 284 €+12 498 €
2+9 214 €+5 190 €+4 024 €
3+9 214 €+5 635 €+3 579 €
4+9 214 €+6 091 €+3 123 €
5+9 214 €+6 559 €+2 655 €
6+9 214 €+7 040 €+2 174 €
7+9 214 €+7 532 €+1 682 €
8+9 214 €+8 038 €+1 176 €
9+9 214 €+8 556 €+658 €
10+9 214 €+9 089 €+125 €
11+9 214 €+9 635 €-421 €
12+9 214 €+10 195 €-981 €
13+9 214 €+10 770 €-1 556 €
14+9 214 €+11 360 €-2 146 €
15+9 214 €+11 966 €-2 752 €
16+9 214 €+12 587 €-3 373 €
17+9 214 €+13 225 €-4 011 €
18+9 214 €+13 880 €-4 666 €
19+9 214 €+14 552 €-5 338 €
20+9 214 €+15 243 €-6 029 €
21+9 214 €+15 951 €-6 737 €
22+9 214 €+16 678 €-7 464 €
23+9 214 €+17 425 €-8 211 €
24+9 214 €+18 192 €-8 978 €
25+9 214 €+18 979 €-9 765 €
Total+230 350 €+271 086 €+-40 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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