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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNeuilly-le-Vendin (53)
Surface105
Coût Total119 744
Loyer Annuel9 120
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+56
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 800 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 493,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre de WC : 2, Jardin

Maison en pierres à rénover avec ascenseur – Neuilly-le-Vendin

Située sur la commune de Neuilly-le-Vendin, cette maison en pierres à rénover offre un beau potentiel d'aménagement et le charme de l'ancien.

Elle se compose :

Au rez-de-chaussée :

Entrée

Cuisine aménagée avec arrière-cuisine

WC indépendant

Séjour-salon avec cheminée

Ascenseur intérieur desservant les niveaux

À l'étage :

Palier

Deux chambres lumineuses

Salle d'eau avec WC

Combles :

Combles aménageables

Dépendances :

Garage attenant avec pièce de réserve et grenier

Extérieurs :

Petit terrain à l'arrière

Jardin indépendant de 378 m²

Maison idéale pour un projet de résidence principale ou secondaire, à rénover selon vos envies, dans un environnement calme.

Honoraires inclus de 10.21% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 47 000 euros. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1910.00 et 2585.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Neuilly-le-Vendin
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53250
Coordonnées : 48.470630, -0.324830
Total : 119 744
Prix d'acquisition : 51 800
Travaux : 63 800
Valeur du bien : 115 600
Frais de notaire : 4 144
Coût estimé : 4 144
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 760€/mois
Loyer annuel estimé : 9120€/an
Fourchette totale : 603€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7234€ - 11497€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :750 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :78 750
Prix d'achat :51 800
Décote à l'achat :-26 950 (-34.2%)
Marge achat-revente :-40 994€ (-52.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 744
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 175,16
Coût de l'assurance :10 477,60
Taxe foncière : 911,96€/an
Soit par mois : 76,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 703,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine à rénover, équipements très datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - état correct mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 800(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation combles:4 200
    Isolation combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800
    Rénovation chambres: 30 m² × 360€/m² = 10800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon - Rafraîchissement:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-le-Vendin (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 120 €/an
Calcul : 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 020 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 744 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 912 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 151
Revenus locatifs : +9 120
Charges déductibles : -69 151
Résultat foncier Année 1 : -60 031(Déficit de 60 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 631
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 351 €/an
Revenus locatifs : +9 120
Charges déductibles : -5 351
Résultat foncier Années 2+ : 3 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38630.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 670(65% de 51 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 224 €/an
Calcul : 33 670 € × 3,636% = 1 224
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 12069 1544 023-60 03521 400 €38 635 €38 635 €
29 3025 2483 9174 054--34 580 €
39 4885 1373 8064 351--30 230 €
49 6785 0233 6924 655--25 574 €
59 8714 9043 5734 967--20 608 €
610 0694 7823 4515 287--15 321 €
710 2704 6563 3245 615--9 706 €
810 4764 5253 1935 951--3 755 €
910 6854 3893 0586 296---
1010 8994 2492 9186 650---
1111 1174 1042 7737 013---
1211 3393 9542 6237 385---
1311 5663 7992 4687 767---
1411 7973 6382 3078 159---
1512 0333 4722 1418 561---
1612 2743 3001 9698 974---
1712 5193 1221 7919 397---
1812 7702 9381 6079 831---
1913 0252 7481 41710 277---
2013 2862 5511 22010 734---
2113 5512 3481 01711 204---
2213 8222 13780611 685---
2314 0991 91958812 180---
2414 3811 69436312 687---
2514 6681 46012913 208---
TOTAL292 104155 25258 175136 85221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 852
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 120 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 915-6 420+8 335
2+1 9150+1 915
3+1 9150+1 915
4+1 9150+1 915
5+1 9150+1 915
6+1 9150+1 915
7+1 9150+1 915
8+1 9150+1 915
9+1 915+762+1 153
10+1 915+1 995-80
11+1 915+2 104-189
12+1 915+2 216-301
13+1 915+2 330-415
14+1 915+2 448-533
15+1 915+2 568-653
16+1 915+2 692-777
17+1 915+2 819-904
18+1 915+2 949-1 034
19+1 915+3 083-1 168
20+1 915+3 220-1 305
21+1 915+3 361-1 446
22+1 915+3 506-1 591
23+1 915+3 654-1 739
24+1 915+3 806-1 891
25+1 915+3 962-2 047
Total+47 875+41 056+6 819
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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