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Maison à vendre

VilleHunawihr (68)
Surface100m²
Coût Total173 120€
Loyer Annuel11 459€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 110 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

A vendre à Hunawihr. Plus beau village de France maison vigneronne alsacienne avec terrasse sans jardin à renover complètement.Chauffage gaz de villeSous sol cave garage .Niveau (1) 5 piècesNiveau (2) 3 piècesNiveau (3) grenierPour plus d'information ou organiser une visite merci de contacter Jean KUBLER Agent Commercial E.I ou

Ville : Hunawihr
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68150
Coordonnées : 48.182936, 7.300161
Total : 173 120€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 54 320€
Valeur du bien : 164 320€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.55€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 955€/mois
Loyer annuel estimé : 11459€/an
Fourchette totale : 719€ - 1268€/mois
Fourchette annuelle : 8628€ - 15221€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 894,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 521,60€
Coût de l'assurance :14 715,20€
Taxe foncière : 1 145,94€/an
Soit par mois : 95,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 954,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 460 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste et obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 320 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Hunawihr). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 459 €/an
Calcul : 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 642 €
Revenus locatifs : +11 459 €
Charges déductibles : -61 642 €
Résultat foncier Année 1 : -50 183 €(Déficit de 50 183 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 783 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 322 €/an
Revenus locatifs : +11 459 €
Charges déductibles : -7 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28782.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 459 €61 648 €5 593 €-50 188 €21 400 €28 788 €28 788 €
211 689 €7 177 €5 442 €4 512 €--24 276 €
311 922 €7 020 €5 286 €4 902 €--19 374 €
412 161 €6 859 €5 125 €5 302 €--14 073 €
512 404 €6 693 €4 958 €5 712 €--8 361 €
612 652 €6 520 €4 786 €6 132 €--2 229 €
712 905 €6 342 €4 608 €6 563 €---
813 163 €6 159 €4 424 €7 005 €---
913 427 €5 969 €4 234 €7 458 €---
1013 695 €5 772 €4 038 €7 923 €---
1113 969 €5 570 €3 835 €8 399 €---
1214 248 €5 360 €3 626 €8 888 €---
1314 533 €5 144 €3 409 €9 390 €---
1414 824 €4 920 €3 186 €9 904 €---
1515 120 €4 689 €2 955 €10 431 €---
1615 423 €4 450 €2 716 €10 972 €---
1715 731 €4 204 €2 469 €11 528 €---
1816 046 €3 949 €2 214 €12 097 €---
1916 367 €3 686 €1 951 €12 681 €---
2016 694 €3 414 €1 679 €13 281 €---
2117 028 €3 133 €1 398 €13 895 €---
2217 369 €2 842 €1 108 €14 526 €---
2317 716 €2 542 €808 €15 174 €---
2418 070 €2 232 €498 €15 838 €---
2518 432 €1 912 €177 €16 520 €---
TOTAL367 049 €178 205 €80 522 €188 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 406 €-6 420 €+8 826 €
2+2 406 €0 €+2 406 €
3+2 406 €0 €+2 406 €
4+2 406 €0 €+2 406 €
5+2 406 €0 €+2 406 €
6+2 406 €0 €+2 406 €
7+2 406 €+1 300 €+1 106 €
8+2 406 €+2 101 €+305 €
9+2 406 €+2 237 €+169 €
10+2 406 €+2 377 €+29 €
11+2 406 €+2 520 €-114 €
12+2 406 €+2 666 €-260 €
13+2 406 €+2 817 €-411 €
14+2 406 €+2 971 €-565 €
15+2 406 €+3 129 €-723 €
16+2 406 €+3 292 €-886 €
17+2 406 €+3 458 €-1 052 €
18+2 406 €+3 629 €-1 223 €
19+2 406 €+3 804 €-1 398 €
20+2 406 €+3 984 €-1 578 €
21+2 406 €+4 169 €-1 763 €
22+2 406 €+4 358 €-1 952 €
23+2 406 €+4 552 €-2 146 €
24+2 406 €+4 751 €-2 345 €
25+2 406 €+4 956 €-2 550 €
Total+60 150 €+56 653 €+3 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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