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Appartement à vendre

VilleBischheim (67)
Surface76.7m²
Coût Total191 040€
Loyer Annuel11 539€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-524€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 76.7 m²
Prix au m² : 1 994,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Non meublé

PORTES OUVERTES - VISITES LIBRES SANS RENDEZ- VOUS !

CE MARDI 18 AOÛT DE 18H À 18H30

AU 26 RUE DE VENDENHEIM À BISCHHEIM

BISCHHEIM – Appartement 4 pièces avec balcon, vue dégagée et cave. DPE : D

Situé au 26 rue de Vendenheim à Bischheim, au 5 € étage sur 8 avec ascenseur, découvrez cet appartement 4 pièces offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable.

L'appartement se compose d'une entrée desservant un salon lumineux, d'une cuisine indépendante aménagée, de trois chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un WC séparé.

Côté confort, vous bénéficierez également d'une loggia ainsi que d'un cellier, idéals pour optimiser le rangement au quotidien.

Son véritable atout : un grand balcon accessible depuis le séjour et l'une des chambres, offrant une très belle vue dégagée et sans vis-à-vis, pour profiter pleinement des extérieurs.

En annexe, une cave complète ce bien.

L'appartement est situé dans un secteur calme à proximité des commerces et de l'accès à l'autoroute.

Charges de copropriété : 400 euros/mois (chauffage, eau chaude et eau froide comprises) Taxe foncière : 1129 euros DPe et GES : D Référence agence : 1266

Ville : Bischheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.617537, 7.733236
Total : 191 040€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 178 800€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.7m²
Loyer prédit : 12.54€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 962€/mois
Loyer annuel estimé : 11539€/an
Fourchette totale : 782€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 9386€ - 14185€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :55,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 991,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 766,77€
Coût de l'assurance :16 716,00€
Taxe foncière : 1 129,00€/an
Soit par mois : 94,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 961,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 485,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-524,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 76.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour nécessaire pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour nécessaire pour confort et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de l'esthétique et confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture 3 chambres: 3 chambres × 50€/m² × 10m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture salon: 1 salon × 50€/m² × 10m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bischheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 539 €/an
Calcul : 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 040 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 129 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 621 €
Revenus locatifs : +11 539 €
Charges déductibles : -38 621 €
Résultat foncier Année 1 : -27 082 €(Déficit de 27 082 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 382 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 821 €/an
Revenus locatifs : +11 539 €
Charges déductibles : -12 821 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 282 €/an(Déficit de 1 282 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16381.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 539 €38 627 €6 229 €-27 088 €10 700 €16 388 €16 388 €
211 770 €12 659 €6 061 €-889 €889 €-16 388 €
312 005 €12 486 €5 888 €-481 €481 €-16 388 €
412 245 €12 307 €5 709 €-61 €61 €-16 388 €
512 490 €12 122 €5 524 €368 €--16 019 €
612 740 €11 931 €5 333 €810 €--15 210 €
712 995 €11 733 €5 135 €1 262 €--13 948 €
813 255 €11 529 €4 931 €1 726 €--12 222 €
913 520 €11 317 €4 720 €2 202 €--10 019 €
1013 790 €11 099 €4 502 €2 691 €--7 328 €
1114 066 €10 874 €4 276 €3 192 €--4 136 €
1214 347 €10 641 €4 043 €3 707 €---
1314 634 €10 400 €3 802 €4 234 €---
1414 927 €10 151 €3 553 €4 776 €---
1515 226 €9 894 €3 296 €5 332 €---
1615 530 €9 628 €3 030 €5 902 €---
1715 841 €9 353 €2 755 €6 488 €---
1816 157 €9 069 €2 471 €7 088 €---
1916 481 €8 775 €2 178 €7 705 €---
2016 810 €8 472 €1 874 €8 338 €---
2117 146 €8 159 €1 561 €8 988 €---
2217 489 €7 835 €1 237 €9 655 €---
2317 839 €7 500 €902 €10 339 €---
2418 196 €7 154 €556 €11 042 €---
2518 560 €6 796 €198 €11 764 €---
TOTAL369 599 €280 508 €89 767 €89 092 €12 131 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 639 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423 €-3 210 €+5 633 €
2+2 423 €-267 €+2 690 €
3+2 423 €-144 €+2 567 €
4+2 423 €-18 €+2 441 €
5+2 423 €0 €+2 423 €
6+2 423 €0 €+2 423 €
7+2 423 €0 €+2 423 €
8+2 423 €0 €+2 423 €
9+2 423 €0 €+2 423 €
10+2 423 €0 €+2 423 €
11+2 423 €0 €+2 423 €
12+2 423 €+1 112 €+1 311 €
13+2 423 €+1 270 €+1 153 €
14+2 423 €+1 433 €+990 €
15+2 423 €+1 600 €+823 €
16+2 423 €+1 771 €+652 €
17+2 423 €+1 946 €+477 €
18+2 423 €+2 127 €+296 €
19+2 423 €+2 312 €+111 €
20+2 423 €+2 501 €-78 €
21+2 423 €+2 696 €-273 €
22+2 423 €+2 896 €-473 €
23+2 423 €+3 102 €-679 €
24+2 423 €+3 313 €-890 €
25+2 423 €+3 529 €-1 106 €
Total+60 575 €+27 968 €+32 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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