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Duplex T4 à rénover (9) - 209 quai de Brazza

VilleBordeaux (33)
Surface74m²
Coût Total181 800€
Loyer Annuel12 797€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 689,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

209 quai de Brazza à Bordeaux

Je vous propose ce duplex T3 de 74,7 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 1 étage, à Bordeaux dans le quartier de La Bastide. Cet appartement en duplex comprend un séjour, 2 chambres, 1 salle de bain et un coin bureau. Des travaux sont à prévoir.

Direct propriétaire. Lot n°9

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33100
Coordonnées : 44.868170, -0.537710
Total : 181 800€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 46 800€
Valeur du bien : 171 800€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1066€/mois
Loyer annuel estimé : 12797€/an
Fourchette totale : 781€ - 1456€/mois
Fourchette annuelle : 9372€ - 17472€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 917,72 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 911 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-164 911€ (-56.9%)
Marge achat-revente :108 111€ (37.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 943,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 425,04€
Coût de l'assurance :15 907,50€
Taxe foncière : 1 279,66€/an
Soit par mois : 106,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 066,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible parmi les autres pièces
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible parmi les autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, ainsi que réparation des murs usés
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur les murs, peinture vieillissante
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie générale
Raison: Assurer le bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 800 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 200€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Vérification plomberie générale: 1 plomberie générale × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 066 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 797 €/an
Calcul : 1 066 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 638 €
Revenus locatifs : +12 797 €
Charges déductibles : -54 638 €
Résultat foncier Année 1 : -41 841 €(Déficit de 41 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 838 €/an
Revenus locatifs : +12 797 €
Charges déductibles : -7 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20441.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 797 €54 644 €5 928 €-41 847 €21 400 €20 447 €20 447 €
213 053 €7 684 €5 768 €5 368 €--15 079 €
313 314 €7 519 €5 603 €5 794 €--9 285 €
413 580 €7 349 €5 433 €6 231 €--3 054 €
513 851 €7 173 €5 257 €6 679 €---
614 128 €6 991 €5 075 €7 138 €---
714 411 €6 803 €4 887 €7 608 €---
814 699 €6 608 €4 692 €8 091 €---
914 993 €6 408 €4 492 €8 586 €---
1015 293 €6 200 €4 284 €9 093 €---
1115 599 €5 985 €4 069 €9 614 €---
1215 911 €5 764 €3 848 €10 147 €---
1316 229 €5 534 €3 618 €10 695 €---
1416 554 €5 297 €3 381 €11 256 €---
1516 885 €5 053 €3 137 €11 832 €---
1617 223 €4 800 €2 884 €12 423 €---
1717 567 €4 538 €2 622 €13 029 €---
1817 918 €4 268 €2 352 €13 651 €---
1918 277 €3 988 €2 072 €14 288 €---
2018 642 €3 700 €1 784 €14 942 €---
2119 015 €3 401 €1 485 €15 614 €---
2219 395 €3 093 €1 177 €16 302 €---
2319 783 €2 774 €858 €17 009 €---
2420 179 €2 445 €529 €17 734 €---
2520 583 €2 105 €189 €18 478 €---
TOTAL409 879 €180 124 €85 425 €229 755 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 687 €-6 420 €+9 107 €
2+2 687 €0 €+2 687 €
3+2 687 €0 €+2 687 €
4+2 687 €0 €+2 687 €
5+2 687 €+1 087 €+1 600 €
6+2 687 €+2 141 €+546 €
7+2 687 €+2 282 €+405 €
8+2 687 €+2 427 €+260 €
9+2 687 €+2 576 €+111 €
10+2 687 €+2 728 €-41 €
11+2 687 €+2 884 €-197 €
12+2 687 €+3 044 €-357 €
13+2 687 €+3 208 €-521 €
14+2 687 €+3 377 €-690 €
15+2 687 €+3 550 €-863 €
16+2 687 €+3 727 €-1 040 €
17+2 687 €+3 909 €-1 222 €
18+2 687 €+4 095 €-1 408 €
19+2 687 €+4 286 €-1 599 €
20+2 687 €+4 483 €-1 796 €
21+2 687 €+4 684 €-1 997 €
22+2 687 €+4 891 €-2 204 €
23+2 687 €+5 103 €-2 416 €
24+2 687 €+5 320 €-2 633 €
25+2 687 €+5 543 €-2 856 €
Total+67 175 €+68 926 €+-1 751 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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