Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison

Bien expiré
VilleBourgueil (37)
Surface143
Coût Total231 710
Loyer Annuel15 277
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 139,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

À DÉCOUVRIR - MAISON FAMILIALE 6 PIÈCES - 143 m² - BOURGUEIL Prix : 168 000 € - Ref : TMAI146066 - CITYA IMMOBILIER PLANCHON Située dans un lotissement calme de Bourgueil, cette spacieuse maison de 143 m² habitables est idéale pour accueillir une famille en quête d'espace et de confort. Vous serez séduits par ses volumes généreux, son agencement fonctionnel et son environnement paisible. Au rez-de-chaussée, profitez d'une agréable entrée desservant une cuisine, une buanderie, une grande pièce de vie de 28 m², une salle d'eau ainsi qu'un WC. À l'étage, l'espace nuit se compose de 4 chambres, d'une salle de bains et d'un second WC : parfait pour préserver l'intimité de chacun ! À l'extérieur, un jardin de 688 m² entièrement clos vous offre un bel espace pour les jeux, les repas en famille ou les moments de détente. Un grand garage et une aire de stationnement complètent ce bien. Avec quelques travaux de rafraîchissement, cette maison construite dans les années 80 deviendra un véritable cocon, à personnaliser selon vos envies. Une opportunité rare à Bourgueil pour une vie familiale sereine ! Contactez dès maintenant CITYA IMMOBILIER PLANCHON pour organiser votre visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Chinon-37500/134

Ville : Bourgueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37140
Coordonnées : 47.282516, 0.163534
Total : 231 710
Prix d'acquisition : 163 000
Travaux : 55 670
Valeur du bien : 218 670
Frais de notaire : 13 040
Coût estimé : 13 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1273€/mois
Loyer annuel estimé : 15277€/an
Fourchette totale : 1004€ - 1615€/mois
Fourchette annuelle : 12043€ - 19379€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 227,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 288,46
Coût de l'assurance :20 274,63
Taxe foncière : 1 527,66€/an
Soit par mois : 127,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 273,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 670(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:5 720
    Isolation combles: 143 m² × 40€/m² = 5720€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgueil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 273 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 277 €/an
Calcul : 1 273 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 710 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 528 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 670
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 017
Revenus locatifs : +15 277
Charges déductibles : -66 017
Résultat foncier Année 1 : -50 740(Déficit de 50 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 340
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 347 €/an
Revenus locatifs : +15 277
Charges déductibles : -10 347
Résultat foncier Années 2+ : 4 930 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29340.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 27766 0248 016-50 74821 400 €29 348 €29 348 €
215 58210 1447 8065 438--23 910 €
315 8949 9277 5885 967--17 943 €
416 2129 7027 3636 510--11 433 €
516 5369 4697 1307 067--4 366 €
616 8679 2276 8887 640---
717 2048 9776 6388 227---
817 5488 7186 3798 830---
917 8998 4506 1119 449---
1018 2578 1725 83310 085---
1118 6227 8845 54610 738---
1218 9957 5875 24811 408---
1319 3747 2784 93912 096---
1419 7626 9594 62012 803---
1520 1576 6284 28913 529---
1620 5606 2853 94714 275---
1720 9715 9313 59215 041---
1821 3915 5633 22515 828---
1921 8195 1832 84416 636---
2022 2554 7892 45017 466---
2122 7004 3812 04218 319---
2223 1543 9591 62019 196---
2323 6173 5211 18320 096---
2424 0903 06872921 021---
2524 5712 59926021 972---
TOTAL489 313230 425116 288258 88921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 889
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 208-6 420+9 628
2+3 2080+3 208
3+3 2080+3 208
4+3 2080+3 208
5+3 2080+3 208
6+3 208+982+2 226
7+3 208+2 468+740
8+3 208+2 649+559
9+3 208+2 835+373
10+3 208+3 025+183
11+3 208+3 221-13
12+3 208+3 422-214
13+3 208+3 629-421
14+3 208+3 841-633
15+3 208+4 059-851
16+3 208+4 282-1 074
17+3 208+4 512-1 304
18+3 208+4 748-1 540
19+3 208+4 991-1 783
20+3 208+5 240-2 032
21+3 208+5 496-2 288
22+3 208+5 759-2 551
23+3 208+6 029-2 821
24+3 208+6 306-3 098
25+3 208+6 592-3 384
Total+80 200+77 667+2 533
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →