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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface88m²
Coût Total208 200€
Loyer Annuel12 609€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-392€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 875 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A découvrir, ce bel appartement de 88 m² au 5ème étage avec terrasse de 25 m² !

Située 87 avenue la bruyère, dans la plus belle résidence de Vigny Musset (année 2007).

Composé actuellement de 2 chambres (possibilité 3 facilement) dont l'une avec dressing, un cuisine semi ouverte sur salon/salle à manger, un cellier, un toilette indépendant et une salle de bain.

Bénéficiez d'une grande terrasse exposée Ouest sans vis à vis à vue sur les massifs, équipée d'un store électrique.

Les charges incluent l'eau chaude , l'eau froide et le chauffage.

Proche de toutes commodités et transports en commun.

Vendu avec cave et possibilité Garage en supplément 15000 euros.

Les ++ : belle terrasse, lumineux, traversant, étage élevé.

Copropriété de 80 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2978.00 euros. Sébastien SALLAZ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 531188688 - GRENOBLE.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 208 200€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 195 000€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1051€/mois
Loyer annuel estimé : 12609€/an
Fourchette totale : 819€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 9825€ - 16181€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 089,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 484,14€
Coût de l'assurance :18 217,50€
Taxe foncière : 1 260,90€/an
Soit par mois : 105,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 248,17€/mois
Soit par an : 2 978,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 050,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 442,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-392,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 92 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune intervention nécessaire, car DPE C - chauffage en bon état.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune intervention nécessaire, car DPE C - chauffage en bon état: 0 × 0€/unité = 0€
  • Cuisine:16 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 609 €/an
Calcul : 1 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 261 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 978 €/an
Calcul : 248 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 915 €
Revenus locatifs : +12 609 €
Charges déductibles : -41 915 €
Résultat foncier Année 1 : -29 306 €(Déficit de 29 306 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 906 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 915 €/an
Revenus locatifs : +12 609 €
Charges déductibles : -11 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7906.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 609 €41 922 €6 954 €-29 313 €21 400 €7 913 €7 913 €
212 861 €11 737 €6 769 €1 125 €--6 788 €
313 118 €11 545 €6 577 €1 573 €--5 215 €
413 381 €11 347 €6 379 €2 034 €--3 181 €
513 648 €11 142 €6 175 €2 506 €--675 €
613 921 €10 930 €5 963 €2 991 €---
714 200 €10 711 €5 743 €3 489 €---
814 484 €10 484 €5 517 €3 999 €---
914 773 €10 250 €5 282 €4 524 €---
1015 069 €10 007 €5 040 €5 062 €---
1115 370 €9 757 €4 789 €5 614 €---
1215 678 €9 497 €4 529 €6 181 €---
1315 991 €9 229 €4 261 €6 763 €---
1416 311 €8 951 €3 983 €7 360 €---
1516 637 €8 664 €3 696 €7 973 €---
1616 970 €8 367 €3 399 €8 603 €---
1717 309 €8 060 €3 092 €9 250 €---
1817 656 €7 742 €2 774 €9 914 €---
1918 009 €7 413 €2 446 €10 595 €---
2018 369 €7 074 €2 106 €11 295 €---
2118 736 €6 722 €1 754 €12 014 €---
2219 111 €6 358 €1 391 €12 753 €---
2319 493 €5 982 €1 015 €13 511 €---
2419 883 €5 593 €626 €14 290 €---
2520 281 €5 191 €223 €15 090 €---
TOTAL403 871 €254 675 €100 484 €149 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 648 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 648 €-6 420 €+9 068 €
2+2 648 €0 €+2 648 €
3+2 648 €0 €+2 648 €
4+2 648 €0 €+2 648 €
5+2 648 €0 €+2 648 €
6+2 648 €+695 €+1 953 €
7+2 648 €+1 047 €+1 601 €
8+2 648 €+1 200 €+1 448 €
9+2 648 €+1 357 €+1 291 €
10+2 648 €+1 518 €+1 130 €
11+2 648 €+1 684 €+964 €
12+2 648 €+1 854 €+794 €
13+2 648 €+2 029 €+619 €
14+2 648 €+2 208 €+440 €
15+2 648 €+2 392 €+256 €
16+2 648 €+2 581 €+67 €
17+2 648 €+2 775 €-127 €
18+2 648 €+2 974 €-326 €
19+2 648 €+3 179 €-531 €
20+2 648 €+3 389 €-741 €
21+2 648 €+3 604 €-956 €
22+2 648 €+3 826 €-1 178 €
23+2 648 €+4 053 €-1 405 €
24+2 648 €+4 287 €-1 639 €
25+2 648 €+4 527 €-1 879 €
Total+66 200 €+44 759 €+21 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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