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Appartement centre ville

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface33m²
Coût Total70 120€
Loyer Annuel4 997€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 44 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 33 m², 2 pièces

Ref/9280 le cabinet immobilier vous propose a la vente, troyes centre, a proximite du theatre de champagne, un appartement ancien de type 2. Chauffage electrique. Dpe : e. Prix : 44.000 euros. Honoraires a la charge du vendeur.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.302693, 4.073415
Total : 70 120€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 22 600€
Valeur du bien : 66 600€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 416€/mois
Loyer annuel estimé : 4997€/an
Fourchette totale : 333€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 3996€ - 6248€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :347,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 367,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 066,36€
Coût de l'assurance :5 960,20€
Taxe foncière : 499,69€/an
Soit par mois : 41,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 416,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 408,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour des installations électriques et plomberie si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine avec installations datées nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600 €(685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:500€
    Rénovation salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€ = 240€, 1 douche × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 600€ = 600€, 1 WC × 400€ = 400€, Plomberie et électricité = 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation légère:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant main d'œuvre et matériaux)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 997 €/an
Calcul : 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 238 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 692 €
Revenus locatifs : +4 997 €
Charges déductibles : -25 692 €
Résultat foncier Année 1 : -20 695 €(Déficit de 20 695 €)
Imputable sur revenu global : 20 695 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 092 €/an
Revenus locatifs : +4 997 €
Charges déductibles : -3 092 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 905 €/an
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 997 €25 694 €2 356 €-20 697 €20 697 €--
25 097 €3 032 €2 293 €2 065 €---
35 199 €2 967 €2 229 €2 232 €---
45 303 €2 900 €2 162 €2 403 €---
55 409 €2 831 €2 093 €2 578 €---
65 517 €2 759 €2 021 €2 758 €---
75 627 €2 685 €1 947 €2 943 €---
85 740 €2 608 €1 870 €3 132 €---
95 855 €2 529 €1 791 €3 326 €---
105 972 €2 447 €1 709 €3 525 €---
116 091 €2 362 €1 624 €3 729 €---
126 213 €2 274 €1 536 €3 939 €---
136 337 €2 183 €1 445 €4 154 €---
146 464 €2 089 €1 351 €4 375 €---
156 593 €1 992 €1 254 €4 602 €---
166 725 €1 891 €1 153 €4 834 €---
176 860 €1 787 €1 049 €5 073 €---
186 997 €1 679 €941 €5 318 €---
197 137 €1 568 €830 €5 569 €---
207 280 €1 453 €715 €5 827 €---
217 425 €1 333 €595 €6 092 €---
227 574 €1 210 €472 €6 364 €---
237 725 €1 082 €344 €6 643 €---
247 880 €950 €212 €6 929 €---
258 037 €814 €76 €7 223 €---
TOTAL160 053 €75 119 €34 066 €84 934 €20 697 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 209 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 049 €-6 209 €+7 258 €
2+1 049 €+620 €+429 €
3+1 049 €+670 €+379 €
4+1 049 €+721 €+328 €
5+1 049 €+773 €+276 €
6+1 049 €+827 €+222 €
7+1 049 €+883 €+166 €
8+1 049 €+940 €+109 €
9+1 049 €+998 €+51 €
10+1 049 €+1 058 €-9 €
11+1 049 €+1 119 €-70 €
12+1 049 €+1 182 €-133 €
13+1 049 €+1 246 €-197 €
14+1 049 €+1 312 €-263 €
15+1 049 €+1 380 €-331 €
16+1 049 €+1 450 €-401 €
17+1 049 €+1 522 €-473 €
18+1 049 €+1 595 €-546 €
19+1 049 €+1 671 €-622 €
20+1 049 €+1 748 €-699 €
21+1 049 €+1 828 €-779 €
22+1 049 €+1 909 €-860 €
23+1 049 €+1 993 €-944 €
24+1 049 €+2 079 €-1 030 €
25+1 049 €+2 167 €-1 118 €
Total+26 225 €+25 480 €+745 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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