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Maison village T3 mezzanine et terrasse

Bien expiré
VilleCamarès (12)
Surface88m²
Coût Total87 300€
Loyer Annuel6 734€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 738,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Valérie BENEZECH vous présente cette maison de village T3 rénovée située à Camarès, avec tous commerces accessibles à pied. Elle offre une surface habitable de 88 m2 comprenant une pièce de vie au 1er niveau, deux chambres et une salle d'eau au 2nd, ainsi qu'une mezzanine pouvant servir de bureau ou d'espace détente. Vous profiterez également d'une agréable terrasse de 25 m2 au 3ème étage. La maison dispose d'une bonne isolation (classe C) et est équipée d'un poêle à granulés récent. Une cave et un garage à vélo complètent ce bien. Stationnement gratuit à proximité. Rare sur le secteur à petit prix, venez la découvrir sans tarder ! Cette annonce vous est proposée par BENEZECH Valérie - EI - NoRSAC: 481 646 396, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de RODEZ

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=2
Ville : Camarès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12360
Coordonnées : 43.821416, 2.879285
Total : 87 300€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 17 100€
Valeur du bien : 82 100€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6734€/an
Fourchette totale : 427€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5123€ - 8852€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 800 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-31 800€ (-32.9%)
Marge achat-revente :9 500€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :25,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 458,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 552,57€
Coût de l'assurance :7 638,75€
Taxe foncière : 673,38€/an
Soit par mois : 56,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 100 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Camarès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 734 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 300 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 018 €
Revenus locatifs : +6 734 €
Charges déductibles : -21 018 €
Résultat foncier Année 1 : -14 284 €(Déficit de 14 284 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 918 €/an
Revenus locatifs : +6 734 €
Charges déductibles : -3 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3584.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 734 €21 021 €2 942 €-14 287 €10 700 €3 587 €3 587 €
26 869 €3 843 €2 864 €3 026 €--561 €
37 006 €3 762 €2 783 €3 244 €---
47 146 €3 679 €2 700 €3 467 €---
57 289 €3 592 €2 613 €3 697 €---
67 435 €3 503 €2 524 €3 932 €---
77 583 €3 410 €2 431 €4 173 €---
87 735 €3 315 €2 336 €4 420 €---
97 890 €3 216 €2 237 €4 674 €---
108 048 €3 113 €2 134 €4 934 €---
118 209 €3 007 €2 028 €5 201 €---
128 373 €2 898 €1 919 €5 475 €---
138 540 €2 784 €1 805 €5 756 €---
148 711 €2 667 €1 688 €6 044 €---
158 885 €2 545 €1 566 €6 340 €---
169 063 €2 420 €1 441 €6 643 €---
179 244 €2 290 €1 311 €6 954 €---
189 429 €2 155 €1 176 €7 274 €---
199 618 €2 016 €1 037 €7 602 €---
209 810 €1 872 €893 €7 938 €---
2110 006 €1 723 €744 €8 283 €---
2210 206 €1 569 €590 €8 637 €---
2310 410 €1 409 €430 €9 001 €---
2410 619 €1 244 €265 €9 374 €---
2510 831 €1 074 €95 €9 757 €---
TOTAL215 687 €84 126 €42 553 €131 561 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-3 210 €+4 624 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €+805 €+609 €
4+1 414 €+1 040 €+374 €
5+1 414 €+1 109 €+305 €
6+1 414 €+1 180 €+234 €
7+1 414 €+1 252 €+162 €
8+1 414 €+1 326 €+88 €
9+1 414 €+1 402 €+12 €
10+1 414 €+1 480 €-66 €
11+1 414 €+1 560 €-146 €
12+1 414 €+1 643 €-229 €
13+1 414 €+1 727 €-313 €
14+1 414 €+1 813 €-399 €
15+1 414 €+1 902 €-488 €
16+1 414 €+1 993 €-579 €
17+1 414 €+2 086 €-672 €
18+1 414 €+2 182 €-768 €
19+1 414 €+2 280 €-866 €
20+1 414 €+2 381 €-967 €
21+1 414 €+2 485 €-1 071 €
22+1 414 €+2 591 €-1 177 €
23+1 414 €+2 700 €-1 286 €
24+1 414 €+2 812 €-1 398 €
25+1 414 €+2 927 €-1 513 €
Total+35 350 €+39 468 €+-4 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 203 jours
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