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Achat : Appartement Montbéliard (25200)

Bien expiré
VilleMontbéliard (25)
Surface125m²
Coût Total207 620€
Loyer Annuel13 690€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 320 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

A Montbéliard, trouver un nouveau logement à acheter avec un bel appartement assez grand pour un T6. Logement propice à la vie familiale. Pour visiter cet appartement ou en découvrir d'autres, n'hésitez pas à votre agence Abithea Besançon. Totalisant 125m², l'habitation est constituée de 4 chambres, un coin salon de 37m² et un espace cuisine. Chose pratique en famille, l'existence d'une salle de bains numéro 2 fait gagner du temps à tous les membres du foyer. La construction de cette propriété remonte à 1970. Elle est au 3e et dernier étage. Le calme du lieu est assuré par le double vitrage. L'appartement donne accès à un espace de stockage en sous-sol. Pour profiter de l'extérieur, vous disposerez d'un balcon de 16m², ce qui porte la surface à vivre à 141m². Le domicile vous fait profiter d'une place de parking privative et d'au moins un garage. Pour ce qui est du prix, il s'élève à 165 000 euros. Le montant de la taxe foncière est fixé à 1 550 € par an, soit plus ou moins 129 € mensuels.

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.511870, 6.799710
Total : 207 620€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 29 420€
Valeur du bien : 194 420€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13690€/an
Fourchette totale : 879€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 10552€ - 17763€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 026,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 086,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 204,21€
Coût de l'assurance :18 166,75€
Taxe foncière : 1 550,00€/an
Soit par mois : 129,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 129,00€/mois
Soit par an : 1 548,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 140,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 344,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
La construction remonte à 1970, généralement associé à une classe énergétique E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 48 m² (environ 12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 420 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10 400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salle de bain:200€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€
  • Chambres:1 920€
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1 920€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 690 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 620 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 550 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 548 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 173 €
Revenus locatifs : +13 690 €
Charges déductibles : -40 173 €
Résultat foncier Année 1 : -26 482 €(Déficit de 26 482 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 082 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 753 €/an
Revenus locatifs : +13 690 €
Charges déductibles : -10 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5082.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 690 €40 179 €6 935 €-26 489 €21 400 €5 089 €5 089 €
213 964 €10 575 €6 750 €3 389 €--1 700 €
314 244 €10 384 €6 559 €3 860 €---
414 528 €10 186 €6 362 €4 342 €---
514 819 €9 982 €6 157 €4 837 €---
615 115 €9 771 €5 946 €5 345 €---
715 418 €9 552 €5 727 €5 866 €---
815 726 €9 326 €5 501 €6 400 €---
916 040 €9 092 €5 268 €6 948 €---
1016 361 €8 850 €5 026 €7 511 €---
1116 689 €8 600 €4 776 €8 088 €---
1217 022 €8 341 €4 517 €8 681 €---
1317 363 €8 074 €4 249 €9 289 €---
1417 710 €7 797 €3 972 €9 913 €---
1518 064 €7 511 €3 686 €10 554 €---
1618 425 €7 215 €3 390 €11 211 €---
1718 794 €6 908 €3 084 €11 886 €---
1819 170 €6 591 €2 767 €12 579 €---
1919 553 €6 264 €2 439 €13 290 €---
2019 944 €5 925 €2 100 €14 020 €---
2120 343 €5 574 €1 749 €14 769 €---
2220 750 €5 211 €1 387 €15 539 €---
2321 165 €4 836 €1 012 €16 329 €---
2421 588 €4 448 €624 €17 140 €---
2522 020 €4 047 €222 €17 973 €---
TOTAL438 508 €225 241 €100 204 €213 267 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 267 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 875 €-6 420 €+9 295 €
2+2 875 €0 €+2 875 €
3+2 875 €+648 €+2 227 €
4+2 875 €+1 303 €+1 572 €
5+2 875 €+1 451 €+1 424 €
6+2 875 €+1 603 €+1 272 €
7+2 875 €+1 760 €+1 115 €
8+2 875 €+1 920 €+955 €
9+2 875 €+2 084 €+791 €
10+2 875 €+2 253 €+622 €
11+2 875 €+2 427 €+448 €
12+2 875 €+2 604 €+271 €
13+2 875 €+2 787 €+88 €
14+2 875 €+2 974 €-99 €
15+2 875 €+3 166 €-291 €
16+2 875 €+3 363 €-488 €
17+2 875 €+3 566 €-691 €
18+2 875 €+3 774 €-899 €
19+2 875 €+3 987 €-1 112 €
20+2 875 €+4 206 €-1 331 €
21+2 875 €+4 431 €-1 556 €
22+2 875 €+4 662 €-1 787 €
23+2 875 €+4 899 €-2 024 €
24+2 875 €+5 142 €-2 267 €
25+2 875 €+5 392 €-2 517 €
Total+71 875 €+63 980 €+7 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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