Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente Appartement 2 Pièces

Bien expiré
VilleCraon (53)
Surface33m²
Coût Total74 640€
Loyer Annuel4 578€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 38 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 151,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement ancien à rénover, dans petite copropriété , au calme, 2eme et dernier étage avec vue sur cour. Place de stationnement privée. Très bien situé, tous commerces à pied. DPE 2022 .Agences s'abstenir.

Ville : Craon
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53400
Coordonnées : 47.843970, -0.945320
Total : 74 640€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 33 600€
Valeur du bien : 71 600€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 11.56€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 382€/mois
Loyer annuel estimé : 4578€/an
Fourchette totale : 290€ - 502€/mois
Fourchette annuelle : 3478€ - 6027€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :582,52 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :19 223 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :+18 777€ (+97.7%)
Marge achat-revente :-55 417€ (-288.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 391,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 262,31€
Coût de l'assurance :6 531,00€
Taxe foncière : 457,84€/an
Soit par mois : 38,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 381,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 429,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 600 €(1 018 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Craon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 578 €/an
Calcul : 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 825 €
Revenus locatifs : +4 578 €
Charges déductibles : -36 825 €
Résultat foncier Année 1 : -32 246 €(Déficit de 32 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 225 €/an
Revenus locatifs : +4 578 €
Charges déductibles : -3 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10846.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 578 €36 827 €2 508 €-32 249 €21 400 €10 849 €10 849 €
24 670 €3 160 €2 441 €1 510 €--9 339 €
34 763 €3 091 €2 372 €1 672 €--7 667 €
44 859 €3 020 €2 301 €1 838 €--5 829 €
54 956 €2 946 €2 227 €2 009 €--3 820 €
65 055 €2 870 €2 151 €2 185 €--1 635 €
75 156 €2 791 €2 072 €2 365 €---
85 259 €2 710 €1 991 €2 549 €---
95 364 €2 625 €1 906 €2 739 €---
105 472 €2 538 €1 819 €2 934 €---
115 581 €2 447 €1 728 €3 134 €---
125 693 €2 354 €1 635 €3 339 €---
135 806 €2 257 €1 538 €3 549 €---
145 923 €2 157 €1 438 €3 765 €---
156 041 €2 054 €1 335 €3 987 €---
166 162 €1 946 €1 227 €4 215 €---
176 285 €1 836 €1 117 €4 449 €---
186 411 €1 721 €1 002 €4 690 €---
196 539 €1 602 €883 €4 937 €---
206 670 €1 480 €761 €5 190 €---
216 803 €1 353 €634 €5 450 €---
226 939 €1 221 €502 €5 718 €---
237 078 €1 086 €367 €5 992 €---
247 220 €945 €226 €6 275 €---
257 364 €800 €81 €6 564 €---
TOTAL146 646 €87 839 €36 262 €58 807 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 807 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+961 €-6 420 €+7 381 €
2+961 €0 €+961 €
3+961 €0 €+961 €
4+961 €0 €+961 €
5+961 €0 €+961 €
6+961 €0 €+961 €
7+961 €+219 €+742 €
8+961 €+765 €+196 €
9+961 €+822 €+139 €
10+961 €+880 €+81 €
11+961 €+940 €+21 €
12+961 €+1 002 €-41 €
13+961 €+1 065 €-104 €
14+961 €+1 130 €-169 €
15+961 €+1 196 €-235 €
16+961 €+1 265 €-304 €
17+961 €+1 335 €-374 €
18+961 €+1 407 €-446 €
19+961 €+1 481 €-520 €
20+961 €+1 557 €-596 €
21+961 €+1 635 €-674 €
22+961 €+1 715 €-754 €
23+961 €+1 798 €-837 €
24+961 €+1 882 €-921 €
25+961 €+1 969 €-1 008 €
Total+24 025 €+17 642 €+6 383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →