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Achat appartement

Bien expiré
VilleBischheim (67)
Surface77.22m²
Coût Total185 540€
Loyer Annuel11 617€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-440€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 77.22 m²
Prix au m² : 1 838,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Balcon, Cave, Vue, Ascenseur, Surface de 77.22 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage gaz collectif, Cuisine séparée, 1 Parking

26 rue de Vendenheim, Bischheim

T4 – 77 m² – Dernier étage – Balcon avec vue dégagée

Découvrez cet appartement 4 pièces de 77 m² situé au dernier étage.

L'appartement Belle pièce de vie lumineuse exposée sud, avec accès à un balcon de 13 m², cuisine indépendante, deux chambres confortables, salle de bains fonctionnelle, WC séparés.

Annexes Cave Local vélo 1 ou 2 garages en supplément

Informations complémentaires Charges 350 euros/mois (eau chaude et chauffage compris) Chauffage collectif au gaz Diagnostic de performance énergétique : D Référence agence : 1210

Ville : Bischheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.617540, 7.733240
Total : 185 540€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 32 180€
Valeur du bien : 174 180€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.22m²
Loyer prédit : 12.54€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 968€/mois
Loyer annuel estimé : 11617€/an
Fourchette totale : 788€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 9450€ - 14282€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,66€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 960,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 004,09€
Coût de l'assurance :16 698,60€
Taxe foncière : 1 161,73€/an
Soit par mois : 96,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 968,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 407,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-439,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Assurer la conformité et l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation pour moderniser et mettre aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable pour moderniser
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 180 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 5500€ = 5500€ (fourniture et pose inclus)
  • Menuiseries:2 700€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (fourniture et pose inclus)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture et pose inclus)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (fourniture et pose inclus)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (fourniture et pose inclus)
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds chambres: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (fourniture et pose inclus)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture et pose inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bischheim (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 617 €/an
Calcul : 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 540 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 180 €
Revenus locatifs : +11 617 €
Charges déductibles : -44 180 €
Résultat foncier Année 1 : -32 563 €(Déficit de 32 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 000 €/an
Revenus locatifs : +11 617 €
Charges déductibles : -12 000 €
Résultat foncier Années 2+ : -383 €/an(Déficit de 383 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11162.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 617 €44 186 €5 976 €-32 568 €21 400 €11 168 €11 168 €
211 850 €11 844 €5 814 €6 €--11 163 €
312 087 €11 677 €5 647 €410 €--10 753 €
412 328 €11 504 €5 475 €824 €--9 929 €
512 575 €11 326 €5 297 €1 249 €--8 681 €
612 826 €11 142 €5 112 €1 684 €--6 996 €
713 083 €10 952 €4 922 €2 131 €--4 865 €
813 345 €10 755 €4 726 €2 589 €--2 276 €
913 612 €10 552 €4 522 €3 059 €---
1013 884 €10 342 €4 313 €3 541 €---
1114 161 €10 126 €4 096 €4 036 €---
1214 445 €9 902 €3 872 €4 543 €---
1314 734 €9 670 €3 641 €5 063 €---
1415 028 €9 432 €3 402 €5 597 €---
1515 329 €9 185 €3 155 €6 144 €---
1615 635 €8 930 €2 900 €6 706 €---
1715 948 €8 666 €2 636 €7 282 €---
1816 267 €8 394 €2 364 €7 873 €---
1916 592 €8 113 €2 083 €8 480 €---
2016 924 €7 822 €1 793 €9 102 €---
2117 263 €7 522 €1 492 €9 741 €---
2217 608 €7 212 €1 182 €10 396 €---
2317 960 €6 892 €862 €11 068 €---
2418 319 €6 561 €531 €11 758 €---
2518 686 €6 219 €189 €12 467 €---
TOTAL372 105 €268 926 €86 004 €103 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 440 €-6 420 €+8 860 €
2+2 440 €0 €+2 440 €
3+2 440 €0 €+2 440 €
4+2 440 €0 €+2 440 €
5+2 440 €0 €+2 440 €
6+2 440 €0 €+2 440 €
7+2 440 €0 €+2 440 €
8+2 440 €0 €+2 440 €
9+2 440 €+235 €+2 205 €
10+2 440 €+1 062 €+1 378 €
11+2 440 €+1 211 €+1 229 €
12+2 440 €+1 363 €+1 077 €
13+2 440 €+1 519 €+921 €
14+2 440 €+1 679 €+761 €
15+2 440 €+1 843 €+597 €
16+2 440 €+2 012 €+428 €
17+2 440 €+2 185 €+255 €
18+2 440 €+2 362 €+78 €
19+2 440 €+2 544 €-104 €
20+2 440 €+2 731 €-291 €
21+2 440 €+2 922 €-482 €
22+2 440 €+3 119 €-679 €
23+2 440 €+3 320 €-880 €
24+2 440 €+3 528 €-1 088 €
25+2 440 €+3 740 €-1 300 €
Total+61 000 €+30 954 €+30 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 238 jours
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